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深圳出租房“滞租”：房屋空置房东降价 复苏待来年

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分类：业内要闻
发布于 2020年12月11日 星期五 02:05

　　原标题：深圳出租房“滞租”：房屋空置房东降价 复苏待来年

　　证券时报记者 卓泳 唐维

　　“天天找租客太影响生活了，我想赶紧租出去，条件都好说。”张洁略带疲倦地说。张洁的愿望也是当前不少深圳房东的期盼。

　　时隔两年后，深圳的房价从今年3月份开始再次“疯狂”。国家统计局发布的数据显示，10月份深圳二手住房价格指数同比上涨15.5%，涨幅为全国首位。而与之形成鲜明对比的是，深圳的住房租赁市场却罕见遇冷。

　　证券时报记者走访深圳福田、南山、宝安等多个区域调查发现，当前出租难、出租周期拉长的问题困扰着不少深圳房东，为了尽快将房子租出去，不少房东不得不下调租金。业内人士指出，深圳出现住房租赁市场结构性的调整，主要受供求关系的影响，预计2021年春节后才能恢复到疫情之前的水平。

　　出租房空置期变长

　　“别看了，就租我家吧，条件都好说。”当租客表示还要再看看别家的房子时，张洁忍不住脱口而出。张洁的房子位于深圳宝安区，交通便利居家氛围浓厚，往年都是上任租客还没搬走，下任租客就准备搬进来，也不需要中介，在业主群里说一声或者发个招租帖子就可以租出去了。但今年的情况让张洁始料不及。“一开始问的人还挺多，我也没太在意，想着还是很好租的。”谁料，到10月中旬租客搬走之后，竟无人问津了。张洁有点着急，开始在各大中介放租、委托小区物业帮忙，但都无果。

　　期间，张洁还花了几千块刷新了房子。到了11月初，依然没人看房。张洁把以往“不接合租、不做宿舍”的要求取消了，只要能租出去就行。

　　这种情况并非只发生在宝安，房子位于南山的李丽和位于公明的张鸣也同样遭遇此窘境。

　　“从来没有这么难出租，我把挂牌价降了，只想快点租出去。”李丽盘算着，因为要还房贷，房子没租出去意味着一天损失200元。张鸣则把房子翻新了，家电家具全部配齐，但从8月初放盘，直到12月初才租出去。

　　记者调查发现，在此轮深圳住房租赁市场的调整中，并非所有的房子都出现出租难的问题。记者走访福田百花片区的房产中介了解到，由于该片区的房子属于学区房，出租情况相对较好。“因为上学需要积分，所以有些客户为了孩子上学会提前租房，也有一些客户在附近买了小房子，再租个大房子住。”百花片区房产中介小黄告诉记者。

　　此外，位于原关外地区的农民房也没有出现明显的“滞租”现象。“我家的房子基本都租出去了。”宝安沙井本地人小潘对记者表示，除了工厂区的宿舍不太好租外，片区其他房子基本都租出去了。小潘认为，租金低是一个很大的优势。

　　房东被迫降价求租

　　挂盘1个月，房子还没有租出去，小邓心里很是着急，他每个月要还近2万元的房贷，同时还租着一套7000多元的房子，每个月在房子上的支出就达2.7万元。“已经降过一次价了，还是看的人多有意向的少。”小邓说，他的房子面积近80平方米，以往的租金可达8500元，现在这个价格没法租出去。

　　当地的房产中介小王告诉记者，“以往85平方米的房子可以租到8500元，但现在我们都会建议业主降到8000~8300元。现在看来，报价8300元的房子去化周期也很长。”小王说。

　　而张鸣之所以最后能把房租出去，是因为租金一次性下调了15%，“如果房子空两三个月，损失也相当于这么多了，还不如降价租出去，自己解脱租客也高兴。”张鸣说。

　　美联物业(深圳)蓝筹住宅租金指数显示，今年上半年深圳全市租赁均价约为91.6元/㎡·月，较去年下半年下跌0.6%，与去年上半年持平。受新冠肺炎疫情影响，今年上半年全市住宅租金出现下滑的趋势，尤其是大户型的物业，租金下滑的幅度就更大。加上今年二手房房价涨幅大，使得租金回报率进一步下降。美联物业数据显示，全市租金回报率从去年下半年的1.93%已下滑至目前的1.82%。

　　租赁市场不景气，租客的议价空间随之增大。“我还了一个价，房东二话不说就同意了。”在科技园上班的小吴说，相比去年，今年租房的可选空间更大，更容易租到品质好、价格符合预期的房子。

　　料明年初恢复到疫情前水平

　　今年深圳住房租赁市场遇冷的原因，与市场的供求关系有直接关系。数据显示，2020年上半年深圳挂牌23.27万套，同比提升55.4%，导致市场供过于求。

　　“现在放租的房屋库存很高，疫情之后接到的租单比去年同期多了不少。”福田莲花片区房产中介小刘告诉记者，在这些放租的房源中，部分来自于倒闭的长租公寓。

　　而租金的下调，除了受供求关系的影响外，还因为疫情对市民经济收入带来了不同程度的冲击。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，今年深圳新开通了几条地铁线，带动一些市民流向租金相对低廉的区域居住，人员流动使得原本租金高的区域租金水平下调，而原本租金低的区域租金上升。

 

　　“原关内及近郊地区，大部分房屋的租金都下调了，大户型受影响更大一些。”何倩茹表示，从今年深圳的租赁市场发展来看，二三季度租金开始下降，四季度企稳。虽然租金下滑，但幅度不算大。在她看来，如果经济按预期恢复，2021年春节过后，房屋租金便有机会恢复到疫情前的水平

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央行加码流动性投放呵护节前资金面

　　9月21日，中国人民银行发布公开市场业务交易公告显示，当日以固定利率、数量招标方式开展了1650亿元7天期逆回购操作，全额满足了一级交易商需求，操作利率维持1.4%不变。鉴于当日没有逆回购到期，故中国人民银行公开市场实现净投放1650亿元。

　　自9月16日以来，中国人民银行明显加大了7天期逆回购操作的投放力度。9月16日至18日及20日的7天期逆回购操作规模分别为1100亿元、1620亿元、4633亿元、320亿元。在此期间，7天期逆回购累计到期规模为70亿元。因此，9月16日至9月21日，7天期逆回购累计净投放9253亿元。而在9月1日至9月15日，中国人民银行累计开展135亿元7天期逆回购，对冲到期的7600亿元后实现净回笼7465亿元。

　　值得一提的是，中国人民银行还在9月18日开展了1000亿元14天期逆回购。近年来，中国人民银行通常在“十一”假期和春节长假前启动14天期逆回购操作，以提前为机构提供跨节资金，保持流动性充裕。不过，相较于前两年“十一”假期前开展14天期逆回购操作的时间，今年更早一些。

　　东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，受税期走款、政府债券发行等多重因素影响，在9月18日之前DR001(银行间市场存款类机构隔夜质押回购利率)就已升至政策利率上方。其中，9月17日加权利率更是达到1.4728%，为年内最高。中国人民银行通过较早启动14天期逆回购，并显著加大7天期逆回购操作量，能够有效平滑资金面波动，有助于稳定市场预期。9月18日之后，DR001转入下行过程。其中，9月20日加权利率已降至政策利率下方，这也是后续两个交易日未连续开展14天期逆回购、同时下调7天期逆回购操作量的主要原因。以上操作表明，着眼于推动货币政策框架向价格型转型，当前中国人民银行正在综合运用各类政策工具，增强短端利率调控的精准性和有效性。

　　从后续公开市场资金到期情况来看，Wind数据显示，9月22日至9月28日有9323亿元7天期逆回购到期，9月22日有1800亿元国库现金定存到期，9月28日还将有6000亿元MLF(中期借贷便利)到期。从其他资金面扰动因素来看，王青表示，9月是财政支出大月，月底前较大规模的财政支出会对市场流动性带来一定支撑。不过，接下来政府债券发行量会有显著上升，加上9月8000亿元新型政策性金融工具较快投放，有可能带动当月配套贷款高增，这些都可能形成一定的资金面收紧效应。

　　天风证券(3.720, 0.03, 0.81%)(维权)固定收益首席分析师谭逸鸣认为，14天期逆回购上周已开启投放;在资金偏紧格局之下，7天期逆回购投放也较为积极;隔夜逆回购有望在季末再度开展操作，平抑资金波动。不过，需要关注9月MLF续做情况。

　　从近几个月MLF的操作情况来看，8月中国人民银行开展了5000亿元MLF，对冲到期的6000亿元MLF后实现净回笼1000亿元，这是中国人民银行自5月以来首次缩量续做MLF。

 

　　王青表示，综合考虑当前资金面变化趋势和宏观政策取向，特别是9月两个期限品种的买断式逆回购均为等量续做，为配合政府债券发行，9月MLF恢复净投放的可能性较大。此外，为稳定“十一”假期前后资金面，9月末中国人民银行有望再度开展隔夜逆回购操作，而且操作有可能跨月。