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北京楼市“317新政”实施满两年 房价跌幅超10%

  距离2017年3月17日北京出台的楼市调整政策(简称“317新政”)已满两年,从效果上看,不仅成交量大幅锐减,房价也出现明显回调。

  “从2017年以来的数据看,北京房地产市场整体处于低迷期。”昨日,中原地产首席分析师张大伟在接受《证券日报》记者采访时表示,究其原因,除了密集发布楼市调控政策外,北京房地产市场还主要受到共有产权房以及住房租赁政策等因素影响。

  “317新政”出台两年来,北京新房成交约50843套,比新政出台前两年的(2015年3月18日至2017年3月17日,下同)92281套,下降约45%;二手房成交不足28万套,而新政出台前两年累计交易约48万套。再从房价表现上看,2019年2月份北京二手房均价为59898元/平方米,较2017年3月份的高点仍下跌11.3%;此外,与“317新政”前业主频繁上调报价不同的是,“317新政”实施后,业主报价趋于理性,成交周期开始变长。

  “317新政”包括二套房最低首付比例提高至六成、最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年。

  昨日,58安居客房产研究院资深分析师李震在接受《证券日报》记者采访时表示,“317新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加交易成本,剑指炒房。通过两年的限购、限价等政策,目前市场和购房者预期均已逐渐回归理性。整体上看,投资投机需求被遏制,“恐慌性追涨”情绪明显消退。

  “从今年政府工作报告可以看出,稳地价、稳房价、稳预期仍是今年房地产市场的工作重点。”李震预计,今年北京楼市大概率维持现状,但成交量在短期内或会有小幅回升。

 

  在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,在严厉的楼市调控政策下,北京房地产市场成交量调整至历史中等水平,价格累计跌幅也超过10%。从近两年的房地产市场调控表明,新房供给增多可缓解市场紧张情绪。此外,影响房地产市场短期的决定因素主要还是信贷政策。预计未来“认房认贷”政策或继续保持。

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央行加码流动性投放呵护节前资金面

  9月21日,中国人民银行发布公开市场业务交易公告显示,当日以固定利率、数量招标方式开展了1650亿元7天期逆回购操作,全额满足了一级交易商需求,操作利率维持1.4%不变。鉴于当日没有逆回购到期,故中国人民银行公开市场实现净投放1650亿元。

  自9月16日以来,中国人民银行明显加大了7天期逆回购操作的投放力度。9月16日至18日及20日的7天期逆回购操作规模分别为1100亿元、1620亿元、4633亿元、320亿元。在此期间,7天期逆回购累计到期规模为70亿元。因此,9月16日至9月21日,7天期逆回购累计净投放9253亿元。而在9月1日至9月15日,中国人民银行累计开展135亿元7天期逆回购,对冲到期的7600亿元后实现净回笼7465亿元。

  值得一提的是,中国人民银行还在9月18日开展了1000亿元14天期逆回购。近年来,中国人民银行通常在“十一”假期和春节长假前启动14天期逆回购操作,以提前为机构提供跨节资金,保持流动性充裕。不过,相较于前两年“十一”假期前开展14天期逆回购操作的时间,今年更早一些。

  东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示,受税期走款、政府债券发行等多重因素影响,在9月18日之前DR001(银行间市场存款类机构隔夜质押回购利率)就已升至政策利率上方。其中,9月17日加权利率更是达到1.4728%,为年内最高。中国人民银行通过较早启动14天期逆回购,并显著加大7天期逆回购操作量,能够有效平滑资金面波动,有助于稳定市场预期。9月18日之后,DR001转入下行过程。其中,9月20日加权利率已降至政策利率下方,这也是后续两个交易日未连续开展14天期逆回购、同时下调7天期逆回购操作量的主要原因。以上操作表明,着眼于推动货币政策框架向价格型转型,当前中国人民银行正在综合运用各类政策工具,增强短端利率调控的精准性和有效性。

  从后续公开市场资金到期情况来看,Wind数据显示,9月22日至9月28日有9323亿元7天期逆回购到期,9月22日有1800亿元国库现金定存到期,9月28日还将有6000亿元MLF(中期借贷便利)到期。从其他资金面扰动因素来看,王青表示,9月是财政支出大月,月底前较大规模的财政支出会对市场流动性带来一定支撑。不过,接下来政府债券发行量会有显著上升,加上9月8000亿元新型政策性金融工具较快投放,有可能带动当月配套贷款高增,这些都可能形成一定的资金面收紧效应。

  天风证券(3.720, 0.03, 0.81%)(维权)固定收益首席分析师谭逸鸣认为,14天期逆回购上周已开启投放;在资金偏紧格局之下,7天期逆回购投放也较为积极;隔夜逆回购有望在季末再度开展操作,平抑资金波动。不过,需要关注9月MLF续做情况。

  从近几个月MLF的操作情况来看,8月中国人民银行开展了5000亿元MLF,对冲到期的6000亿元MLF后实现净回笼1000亿元,这是中国人民银行自5月以来首次缩量续做MLF。

 

  王青表示,综合考虑当前资金面变化趋势和宏观政策取向,特别是9月两个期限品种的买断式逆回购均为等量续做,为配合政府债券发行,9月MLF恢复净投放的可能性较大。此外,为稳定“十一”假期前后资金面,9月末中国人民银行有望再度开展隔夜逆回购操作,而且操作有可能跨月。