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各房企披露中期业绩 龙头房企毛利率又攀升

  截至8月22日收盘,131家A股房地产企业中,已有超过60家披露了半年报或中期业绩预告。多数赴港上市的内房股也密集发布了半年报业绩信息。

    整体看,已公布中期业绩的房企过半数业绩出现同比增长,企业之间业绩分化明显。一线龙头房企融资、拿地、回款优势明显,毛利率持续攀升。中小房企则整体业绩欠佳,土地储备和融资成本与大型房企比相差较多。从营收增速上看,目前,房地产行业仍然位居所有行业的首位。本轮房地产周期调控成果已逐渐在上市房企的业绩上有所体现。

    一线梯队毛利攀升

    8月22日,碧桂园、融创中国等多家赴港上市的内房股发布2019年半年报。作为一线龙头房企的首位,碧桂园中期各项财务指标受到广泛关注。

    碧桂园半年报显示,报告期内,公司共实现营业收入约2020.1亿元,同比增长53.2%;实现毛利润548.6亿元,同比增长56.9%;实现净利润约230.6亿元,同比增长41.3%;实现股东应占利润156.4亿元,同比增长20.8%;实现股东应占核心净利润159.8亿元,同比增长23.4%。公司拟派发中期股息约0.23元/股,同比增长23.5%,半年派息额占核心净利润总额的31%。

    报告期内,公司实现权益合同销售额2819.5亿元,归属公司股东权益的合同销售面积约3129万平方米,位居房企销售榜首。碧桂园表示,公司销售规模连年攀升。截至2019年6月底,公司拥有不含增值税的已售未结转收入7352亿元,已售未结转资源有望在未来1-2年内逐步释放,较好锁定将来较长时间内的增长空间。上半年,公司权益销售现金回笼约2659.4亿元,权益销售回款率高达94.3%,公司全国布局优势凸显。

    现金流方面,截至2019年6月30日,公司账面拥有可动用现金余额2228.4亿元,占总资产比例为12.8%。

    融资方面,截至报告期末,碧桂园拥有约3133亿元银行授信额度尚未使用。碧桂园表示,今年以来,房地产行业融资渠道不断收窄,融资成本有所上升,金融机构对于融资企业的资质要求也越来越高。公司充足的现金储备及稳健的经营状态,是其在资本市场展现竞争优势的关键。

    除地产业务外,碧桂园创新业务板块也取得较大进展。截至8月20日,机器人公司博智林已递交申请专利将近500项,聚焦在研的建筑机器人有30多种,其中已有9款进入工地现场测试。博智林目前拥有超1600人的研发团队,博士和硕士的占比达三分之一。

    克而瑞地产研究显示,公司抓住城镇化进程中房地产市场的发展机遇,提升地产主业产品与服务的竞争力。碧桂园机器人和农业的发展都依托于原有地产板块,直接对接地产项目建造、家庭服务和社区服务等方面,充分发挥了地产板块的先行优势和依托作用。

    碧桂园集团总裁莫斌在业绩发布会上表示,公司以销定产,合理调节可售资源的投放。未来,希望公司更进一步地提升竞争力,在平稳健康持续发展的市场上,获得更大发展空间。公司将稳健经营,继续行稳致远,尽最大努力为社会和资本市场持续、长久地创造价值。

    龙头企业业绩稳健

    Wind数据显示,从目前已公布中期业绩的上市公司来看,房地产企业上半年营收同比增速达26.25%,目前营收增速居于所有行业之首。从单个公司来看,具备项目储备、融资成本和品牌管理优势的龙头企业业绩仍稳健,带动行业整体表现良好。

    万科A发布的中报显示,上半年实现营收1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。由于万科一家营收占目前所有公布中期业绩的房企营收总和的比例超过1/3,因此带动整个房地产行业营收增速在所有行业中增速居首。

    保利地产和华夏幸福营收和净利润规模目前仅次于万科,两家企业上半年分别实现营收711.41亿元和387.3亿元,同比分别增长19.48%和10.74%,分别实现净利润99.56亿元和84.81亿元,同比分别增长53.28%和22.44%。

    业绩预告方面,目前有46家上市房企公布了上半年业绩预告,仅有21家上市公司业绩预喜,预喜比例仅有46%。

    老牌房企金地集团预计上半年实现净利润36.32亿元,同比增长52%。尽管目前这一盈利规模在已经公布业绩数据的A股上市房企中居前,但已与碧桂园、恒大等第一梯队房企的差距越来越大。此外,大悦城、金科股份、首开股份等房企中期净利润规模均在20亿元左右,整体发展稳健。

    部分中小房企业绩不佳

    与龙头房企相比,中小房企则由于项目储备不足等原因,业绩波动性较大。部分项目在报告期内集中结转的房企业绩往往能得到保证,反之,那些报告期内项目结转数量较少的企业,业绩下滑明显。

    目前有天保基建、ST银亿、嘉凯城、大连友谊、*ST津滨、中房股份等17家企业出现亏损,其中当期项目收入减少和项目处于投入期是这些房企亏损的主要原因。生存压力之下,房企转型潮再次出现。万泽股份今年一季度实施了重大资产重组,房地产业务被置出,置入了盈利性较高的医药类资产。不过,从近年来房企转型案例来看,目前尚无很成功的案例。此前曾大张旗鼓进入体育和汽车制造企业的莱茵体育和ST银亿,半年报均预计亏损。

    房企业绩分化不仅体现在整体销售规模上,即使是龙头房企,利润分化也在不断加大。

 

    保利地产中报显示,报告期内实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%,净利润规模和同比增速居于大型房企的前列。这一业绩表现高于市场预期,因此中报发出后,已经有多家券商给出了买入和强烈推荐的评级。将其数据与万科作对比即可注意到,保利地产在营收比万科少了680亿元的情况下,净利润只比万科少了不足20亿元。融资成本可能是两者差异的重要原因。保利地产中报显示,房地产主业的收入贡献占比始终保持在90%以上。公司坚持聚焦一二线城市及核心城市群,2019年上半年实现签约销售2526亿元,同比增长17.33%,位列行业前四。融资方面,公司发挥央企信用优势,构建了以银行信贷为主,股权融资、直接债务融资、资产证券化等为辅的多元化融资体系,保障充足的融资头寸和有竞争力的融资成本。截至报告期末,公司有息负债总额2710亿元,有息负债综合成本仅4.99%。一位中型房企高管对记者表示,未来决定房企之间业绩的就是融资成本。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。