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房企融资冰火两重天 利率最低2.2%最高达22%

  原标题:房企融资冰火两重天 利率最低2.2%最高达22%

  来源:21世纪经济报道

  2020年流动性的宽松带来债券市场的火爆,房企的债券利率也纷纷下调。6月1日,万科拟将30亿元“17万科01”的票面利率由4.5%调降至1.9%。

  在万科之前,阳光城(6.800, -0.04, -0.58%)、华夏幸福(22.550, 0.05,0.22%)等房企的债券利率已经进行了调降,其中“18华夏01”利率由6.8%降至5%,无人回售。

  当前融资环境宽松,债市开闸放水也有不少流入了房地产行业。但整体利率普跌之下,房企的融资利率严重分化,昭示着后市的隐忧。

  万科拟调至2%以内

  万科这次调降利率如果成功,将成为今年第一个将存量债券利率调降至2%以内的房企。

  公告显示,5年期、融资30亿元的“17万科01”发行于2017年7月,今年7月18日面临回售。

  实际上,除了万科,华夏幸福、阳光城最近两个月也加入了调降潮。如4月28日,华夏幸福将融资规模24.75亿元的“18华夏01”利率,由6.8%降至5%,5月26日,又拟将24.75亿元的“18华夏03”利率由7.15%降至4.4%。

  多家房企调降背后是融资政策宽松、境内融资井喷的大环境。中原地产研究中心统计数据显示,房企4月单月融资高达971亿,创近年新高。截至5月27日,年内融资合计3076亿,达去年全年的53.03%。去年全年,也只有5800亿。

  上海易居房地产研究院总监严跃进分析,万科债券利率下调,说明最近企业发债环境在变化。整体上来讲,当前,境内流动性宽松,LPR等一些利率都在下调,对房企债券利率起到了影响,近期不少龙头房企的发债利率已触及历史低点。

  中原地产首席分析师张大伟也表示:“房企不仅最近债券发行暴涨,定价利率也持续下调。”

  值得注意的是,开闸放水,并不是每个房企都受益其中。当前房企融资成本分化严重,优质房企融资成本大幅走低,甚至2字头利率的债券频出。今年境内发行了60亿规模债券的金地,融资成本最低为2.6%;招商蛇口(16.030, 0.00, 0.00%)10亿元超短融利率仅2.2%,华润置地8亿元3年期票据利率仅2.65%;3月发债量最高的世茂房地产融资成本在4%以下。

  同时,也有部分企业发行了高息债券。华夏幸福、阳光城最近发行的公司债,利率分别为7.7%、7.3%。

  6月1日,年初刚发了一笔2.2亿美元、15%利率的明发集团,又计划发行1.76亿、22%利率的美元债券,更令人惊讶的是,明发承诺若不能按时偿债,这笔债券利率将叠加利率至32%。

  此外,当代置业在今年初发行了规模总额3.5亿美元的两笔优先票据,利率在11.8%-11.95%。华南城也发行了规模总额4.25亿美元,利率11.5%-10.875%的优先票据。

  在冰火两重天的背景下,像万科这种不缺钱、不愁借钱的优质房企,调降融资利率并不奇怪。万科今年的发债利率较去年有小幅下降。今年,万科新发行债券4只,规模50亿元,票面利率在2.56%-3.45%区间。显然“17万科01”的利率相对居高。

  不过,用低利率融资替换掉以前的高利率融资,不得不说金地、万科的如意算盘打得很好,然而是否会面临投资者的信任危机?下调利率后,投资者是否会选择“退票”?

  有信息显示,由于一些债券票面利率调整幅度过大,确实出现了投资人部分或全部回售的情况。

  未来融资将收紧?

  针对万科调降的影响,上海易居房地产研究院总监严跃进预测,“如果调降成功,对万科后续一些融资肯定会有点影响的,投资者观察将更加谨慎。”

  公开信息显示,万科现存29只境内债券、规模385.5亿元,大部分利率都在4.6%以下,如果后续调降,将明显改善房企的融资成本支出,以及当期的财务费用。反映到财报上,净利润将显著提升。

  去年末,万科净利润率为10.57%。今年一季度,实现净利润12.5亿元,同比增长11.49%。同时,现金流更加充裕,万科在手现金1732.7亿元,比去年末增长4.26%,短期借款和一年内到期有息负债总和897.8亿元,下降4.38%。

  一位长期持有万科债券的投资者支持调降:“利率能调一点是一点,节省成本才是最重要的。”

  甚至另一位投资者认为,调降将成为一种行业大势:“目前资金面非常宽松,大多数房企融资利率都得往下调。”

  华泰证券(17.740, -0.04, -0.22%)研究报告指出,目前优质房企融资环境堪比2015-2016年。据此估算,财务盘面稳健、业绩良好的房企将处于卖方市场,2017年以后发行、今年可回售的高融资成本的债券将处于调降的优势地位。

  严跃进表示,万科具有行业的标杆导向性,如果下调成功,对于其他优质房企的相似债券会有影响,存在一种跟风调降的可能性。

  但是,这一阶段资金充裕、利率下调的情况会否持续?中原地产首席分析师张大伟认为,4月份由于疫情,海外资本市场的动荡,基本封死了内地房企海外融资的可能性,当月几乎没有境外融资,5月虽然放开了,但预计对于部分房企非常重要的海外融资,将在未来一段时间接近归零,少数融资也可能面临高价的可能性。

  房企加快发债的背后,更多是未雨绸缪,抓紧当下的融资窗口期,现金为王。因销售压力增大,担忧销售回款无法及时“回血”,以及即将到期的偿债压力。

  2020年是融资债券的偿债高峰。统计数据显示,今年房地产的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。

  叠加疫情影响,部分资金链困难、杠杆率较高的房企则面临更大的融资压力。房企融资井喷的大环境下,它们只能继续选择以高额的利息换取投资者的青睐,防止后续出现资金链断裂。

 

  穆迪4月份的报告,将中国房地产板块展望由“稳定”降至“负面”,但大多数受评级的开发商要“强于整体行业”,其认为“大多数高收益开发商可以在未来12个月内解决债券到期问题”。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。