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头部房企销售均价创3年新低 少数豪宅热销难扭楼市走向

  头部房企销售均价创3年新低 少数豪宅热销难扭楼市走向

  作者: 罗韬

  负责豪宅营销的江琳(化名)最近工作开始忙碌了起来。

  “项目开放是预约制度的,我们一个销售一个小时只能接待一个人,最近来看房的人特别多,每天都会预约满额。”江琳告诉第一财经记者。

  随着疫情在国内的日渐好转,房地产市场开始逐渐复苏,售楼处开放之后,越来越多人选择出门看房。在上海、深圳、杭州等核心城市,较高价格的豪宅市场再度开始升温,无论是销售数据还是看房人数,都开始悄然增加。

  但少数楼盘人气回升并不能掩盖整体市场下滑的现实。2月份,有头部房企成交均价创3年新低,以价换量或成行业共识。

  业内人士预计,虽然3月份开始大部分售楼部都已开门迎客,但未来两三个月的楼盘销售都不会太乐观,房企今年想要获得销售增长并不容易。

  客户预约看房要排队

  江琳负责的豪宅位于上海外滩板块,套均总价超过2000万,从2019年就开始在豪宅市场进行蓄客,2020年项目入市。

  不过在项目入市后,江琳自己都没有料到来看房的人比预期的还要多很多。“很多新客户也会前来看房,之前我们担心意向客户受到疫情影响,应该不会来现场看,不过最近出乎我们的意料。有时候我们一天根本预约不到看房时间,我有朋友还在找关系托我看房。”江琳告诉记者。

  上海中原地产数据显示,2月末最后一周(2月24日~3月1日),上海楼市成交结构中,成交排名前十的项目中,9万元/平方米以上的高价房占据三席,尤其是成交排名第一和第二的是两个10万+的项目。排名第一的项目成交量有35套,成交第二的项目成交套数也有29套。上周(3月2日~3月8日)成交前十的榜单中,依旧有3个高价房项目。即便是二线城市杭州,豪宅销售同样开始升温。

  避险情绪升温

  从目前的豪宅购买者看,多数购买者基本是自住为主。但不乏买家是担心全球量化宽松,急于资产保值的心态而购置豪宅。

  “大部分客户都是想换房来我们这里看房,目前核心地段本身的配套好,加之这些客户本身有更多分散的资产,他们无论是对于居住品质的需求还是资产保值的需求,都衍生了目前的需求增加。”江琳说。

  第一财经记者采访发现,大部分购房者对于豪宅购买,不外乎两个逻辑。第一可以自住,进而进一步改善自己的居住环境,尤其是在疫情影响下,高端住宅的物业和产品优势更加突出。第二来自资产保值需求,目前全球黑天鹅局势不稳定,加之美联储降息,全球量化宽松之后,核心资产的价格相对更具升值空间。

  纵观历史,核心地段的资产抗风险能力明显高于非核心地段。在2008年金融危机期间,纽约中央公园附近的顶级豪宅价格并没有在金融危机中降价,反而成为了全球顶级富豪争先进驻的黄金区域,成为身份与财富的象征。

  同样,在1997年遭遇金融危机后,香港楼市豪宅市场是整个香港楼市中恢复最快的。曾经,纽约曼哈顿的豪宅市场在金融危机的笼罩下,也是全美跌幅最小的。

  房价滑至下降曲线

  作为市场的先行指标,豪宅回暖背后,积压的需求开始逐渐释放。多家开发商人士对后市较为乐观,称在今年4、5月将出现一波购房的小阳春,原因在于之前的需求都会因为疫情的好转得以释放。

  易居企业集团CEO丁祖昱预计,全国一手房交易将在3月中下旬将开始恢复,二季度一手房交易将逐渐恢复正常。而二手房可能还会延迟,预计今年下半年开始才会逐渐恢复交易。

  从政策面看,目前供给端已经有了一定的宽松。

  中原地产研究中心统计数据显示,到目前全国已经有60多个城市发布了各种相关房地产支持政策,大部分是公积金还款延缓、开发商土地款延缓等政策。

  即便如此,房地产市场整体还没有到可以乐观的地步。首先是前两月几乎所有房企的销售都受到影响,将所有企业的追赶希望都压到了四五月份,营销大战或许一触即发。

  从销售价格看,2月份各大开发商销售均价已经有所下滑。禾略咨询的数据显示,从2020年各大房企TOP50操盘金额来看,面对突如其来的疫情,在2月,已有64%的房企的操盘售价环比下跌明显,平均下调20.8%。

 

  总体来看,市场的局部回暖显然没有开发商预料得那么热烈,房企去货压力仍然巨大,未来两三个月的市场表现显得至关重要,通过“价格战”进行促销还将继续。国泰君安(17.590, -0.21, -1.18%)地产首席分析师谢皓宇认为,疫情影响开发商的资金面,随着市场恢复,预计部分开发商还将选择降价来进一步回笼资金。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。