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市场遇冷!深圳二房东:空置率高 交租金都难

  (原标题:深圳二房东:空置率高 交租金都难)

  “深圳的数据表现并不是特别理想,出租率大概在80%,而其他城市的出租率维持在87%―88%。”罗意向时代周报记者表示。

  5月24日,张林(化名)共接待15组租客,但仅成交两单,而这是他3个月以来最忙碌的一天。

  2019年初,张林和朋友筹集了200多万元资金,在深圳龙岗区陆续承包了8栋农民房,将其装修翻新后在2019年下半年开始对外出租,并憧憬着在2020年大干一番。

  猝不及防的肺炎疫情成为他创业道路上的第一道拦路虎。

  往年3月、4月都属于传统租赁旺季,返深工作人士以及提前找房的应届生构成租赁市场的主力军。受疫情影响,今年租赁市场发生显著变化。

  “今年开年就遇到疫情,加上去年年底不少人退租,手头的公寓空置率飙升,短短两三个月,我们亏损25万元。”张林向时代周报记者表示。

  “我朋友也是二房东,去年底在宝安区包下一栋农民房,共45间房子,疫情到现在很多房子租不出去,空置率高达80%,现在交租金都很困难。”

  近日,链家地产的一份研究报告显示,城中村仍是深圳租客的主要居住地,数量逾五成。

  在业内看来,城中村的变化很大程度上反映了深圳租赁市场的冷暖。

  根据深圳中原研究中心监测数据,4月深圳租金回报率持续下滑至2019年以来的低位。

  4月全市住宅租金为71元/平方米,环比上升0.10%,租金回报率继续下滑至1.41%。

  租赁市场的回暖,在进入5月后,开始缓慢启动。

  5月23日,在龙华区从事租赁工作的经纪人余理(化名)无奈说道:“租房市场受疫情影响确实比较大,2月,我们店里一个租赁单都没有签,进入5月,市场有所恢复,签了5单,但跟去年同期相比,还是少了1/3。”

  市场遇冷

  2月5日,张林就已回到深圳,处理着公寓的各项事务,其中,退租成为他最主要的工作。

  “每年底都有退租小高峰,谁也没料到年初就遇上疫情,退租的人就更多了,最多一天我接到10个租客的退租申请。”张林说。

  此前,不少租客向张林提出免租申请,甚至有租户表示不减租就退租。面临上述要求,张林并未全部答应,表示只能减免两个月的管理费。

  员工薪水是一笔不小开销,如今在当下经营如此艰难之际,张林不得不减员。

  “我们去年最多的时候有10个员工,目前已经辞退了一半,自己也兼做业务员,尽可能的节省点开支。”张林表示。

  张林还表示,公司目前的现金流还能支撑3个月,值得欣慰的是,本月来询问的租客逐渐多了起来,目前只有希望6月、7月的毕业季,出租率能至少达到80%以上。

  余理对深圳租赁市场的变化也颇有感触,在去年同期,他手上的出租房空置率基本都在半个月内,现在有些房子2―3个月还没租出去。

  目前余理主要劝说业主降低租金,此前有客户将一套三居室挂牌月租从6500元降到6200元,很快就租出去了。

  “有些比较着急的业主对于一次性付一年租金的租客,给予较大折扣,或者送一年物业费。”余理表示,目前业主的心态发生了不少变化,大多都愿意给出优惠。

  品牌长租公寓的租赁状况也并不乐观。根据贝壳研究院数据,疫情期间,蛋壳公寓全国总出租率跌至75%,同比下降25%。

  5月24日,乐乎公寓总裁罗意告诉时代周报记者,“从目前来看,长租公寓市场尚未完全恢复,从其内部数据来看,仅恢复了正常月份的90%。各个机构手上都还有一些库存,估计接下来的两个月,各大长租公寓企业都将处于去库存的状态。”

  “深圳的数据表现并不是特别理想,出租率大概在80%,而其他城市的出租率维持在87%―88%。”罗意向时代周报记者表示。

  “签约一年,减免1个月租金,除此之外,部分门店还推出每日精选房源6折秒杀活动。”5月23日,一名深圳泊寓的运营人员告诉时代周报记者,目前公司大多数门店在做各种优惠活动,且力度比之前大得多。

  对于租客而言,他们迎来了租房的最佳窗口期。5月22日,宝安中心区一位租客告诉时代周报记者,他租房已经5年,租金平均每年约10%的涨幅,但今年刚签完合同并未涨租。

  供需不平衡

  在业内人士看来,租赁市场不景气跟放盘量增多有着直接的关系。

  5月24日,广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉向时代周报记者表示,前面几年长租公寓不断收房,将一废弃的酒店、闲置的商业裙楼改造出租,使得深圳放盘量不断增加。

  时代周报记者查询贝壳找房数据,截至5月25日上午11时,深圳共有47588套房源,3天新上房源就有4145套,且70.2%的房东都愿意接受议价。

  近日,58同城、安居客发布的《2020年4月份一线及新一线城市租房趋势报告》显示,深圳4月份新增房源量相对3月有45.4%的环比涨幅,在一线城市中位列前茅,其中龙华、南山、罗湖均出现50%以上的涨幅。

  除了供应量增大,产业结构调整导致的需求弱化是深圳租赁市场遇冷的另一原因。

  5月24日,明源地产研究院首席研究员艾振强告诉时代周报记者,深圳一些外贸企业在疫情期间受到了不小的冲击,少量中小微企业影响到了经营。

  “目前看来,一些公司的年轻人的收入短期内受到疫情冲击,这在一定程度上抑制了租赁需求。”李宇嘉表示,恢复到之前的水平尚需时日。

  “租赁市场有明显的季节波动特征,受疫情影响,春节潮未如约而至,但之后的毕业潮肯定会来的。”

  张林和他的合伙人相信,深圳始终是一座年轻的城市,城市里有很多的年轻人,伴随着买房门槛不断提升,租赁仍是庞大市场。

 

  为了迎接即将到来的租房小高峰,张林也在积极准备,通过微博、抖音、豆瓣、微信群等多个渠道发布租房信息,并计划推出毕业生的专属优惠。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。