阳光城2014系统升级：稳增长、调结构、保利润
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- 发布于 2014年12月23日 星期二 08:43
2014年，受政策及市场调整影响，房地产全行业发展速度回落，房企销售普遍遇冷。在这一严峻形势下，阳光城（000671）却逆市延续了“快跑”+“稳跑”的增长态势。据CRIC发布的房企销售数据显示，阳光城前三季度完成销售额156.7亿元，位居全行业第29位。“快跑”的还有阳光城的行业排名，企业2014年连续入选行业两大权威榜单，稳居房企百强前30强，并斩获“运营效率10强”和“成长性TOP10”双料冠军。
不过，“逆市稳增长”的业绩，只是阳光城2014年发展成果的冰山一角。在业绩稳健提升的同时，阳光城已坚定把握住各种机会，悄然完成了一次战略系统升级——围绕“有质量的增长”这一核心，成功实现“稳增长、调结构、保利润”三大战略目标，为企业更长远的可持续发展预留了广阔空间。
福建福州 阳光・凡尔赛宫
业绩逆市稳增长 多管齐下保利润
10月30日，阳光城发布三季度报告及全年业绩预增公告。根据公告显示，阳光城2014年前三季度表现优异，多项运营指标远超同类房企，并预告全年净利润率翻倍增长。其中，企业前三季度实现营业收入72.5亿元，同比增长44.23%；实现合并报表归属母公司净利润6.63亿元，同比增长77.58%，远超目前行业平均增幅。2014全年实现合并报表归属母公司的净利润预计约13亿至15.64亿，同比增长100%至140%，全面超越市场预期。
在销售业绩方面，据CRIC数据显示，阳光城前三季度完成156.7亿的销售额，位居全行业第29位。在已进入城市中，阳光城旗下项目均成为该区域板块销售第一。据广发证券研报预计，10月后阳光城进入全年项目推盘高峰，新推货值约60亿，加上存量可售货值约180亿，预计阳光城全年销售规模保守估计在230亿左右。
业绩的增长必须以利润为基础。在销售业绩稳增长的同时，阳光城在盈利能力上也毫不示弱。数据显示，在净利润方面，企业2012年同比增长78.85%，2013年同比增长16.6%。
2014年，在全行业市场趋冷的压力下，阳光城也没有为了追求片面销售业绩猛增，而采取大规模“降价出货”动作。而是在保障利润的基础上，通过合理的市场售价实现快速销售和资金回笼。根据CRIC数据统计，2014年上半年阳光城每平米销售均价13270元，相比2013全年均价11800元增长了12.5%。这既保障了阳光城2014年较高的利润水平，又保证了企业后续的利润结转。
上海 阳光城・愉景湾
上海阳光城•MODO自由区、阳光天地两个项目则堪称阳光城既实现快速销售、资金回笼，又保利润的典型案例。上述两幅地块于2013年初上海土地市场低迷期“逆周期”拿地，同年8月上海自贸区获批，地块价值受自贸区利好消息影响迅速提升。两个项目从拿地到开盘售罄，仅8个月时间，且营销费率极低，初步测算两个项目的毛利率均接近50%。
与此同时，阳光城延续逆周期“精准投资”的习惯，在土地市场低谷期全力拿地、高峰期则严控拿地。此前2013年土地市场相对低点时，阳光城已全力拿下12幅地块，而在2014年土地市场被不断推高的情况下，阳光城则加强现金流管理，审慎出手，实现稳健投资。2014年，阳光城新增拿地压缩至仅杭州、晋江、上海三宗，土地款合计仅36.89亿元。
培育“双引擎” 实现战略区域纵深
“2+X”的全新区域布局是阳光城近两年来“调结构”的一项重要成果，也最终成为其“稳增长、保利润”的巨大推手和保障。所谓“2+X”，2是指大福建、长三角两大区域，X是指多个潜力城市。大福建和长三角区域，既是经济潜力大、市场风险低、相对安全的城市板块，又符合国家政策利好方向。阳光城在这两大区域的进一步战略纵深，将为企业后续发展提供巨大的成长空间。
首先，阳光城完成了区域战略上从领跑福州到领跑福建的跃升。2013年，稳踞福州房企销冠多年的阳光城，以超110亿的区域销售额继续领跑福州楼市。同年，阳光城开始了闽南市场的开疆拓土，当年便成功培育出年销售额30亿级的厦门公司，并陆续进入龙岩、石狮、晋江等潜力城市，迅速布局“大福建”区域。目前，阳光城已形成以福州、厦门两大城市为核心，分别辐射闽北、闽南区域，全面覆盖海西的发展格局。
由于深耕多年，阳光城对福建市场吃得透、抓得准，加之始终坚持“适销对路”的产品策略，阳光城在大福建区域明星项目倍出，多个项目创下所在城市的销售记录，成为所在区域的“销冠”楼盘。其中，2013年4月，厦门阳光城•翡丽湾公寓房源首次开盘，日销1115套，总认购11.08亿元，创造厦门房地产史上单次推盘量和单次开盘成交量最高记录。2013年12月，龙岩阳光城•林隐天下首次开盘，45分钟劲销4.89亿，创造该区域单盘单次开盘销售金额第一。2014年10月初，晋江阳光城•九玺首次开盘，43分钟售罄89套联排，2000万级滨湖庄园10栋热销8栋，创下4.07亿销售额的城市销售佳绩。而阳光城•九玺的开盘热销还有另一层重要意义，顺利拓展了阳光城产品线的外延和市场区间。
福建龙岩 阳光城・林隐天下
夯实大福建区域后，阳光城转战长三角迅速布局并再造一个业务增长极的过程则堪称业界经典。2014年，经过短短两年布局，阳光城在长三角区域正式步入收获期。其中，阳光城上海公司从2013年12月首个项目开盘至今，一年内已实现超60亿的区域销售额。而苏州、杭州区域的首个项目也于2014年底面市，虽然首轮供货量不大，但销售结果理想，均成为区域板块销售冠军。市场的认可，也有力证明了阳光城区域团队的成功。
2012年底，阳光城将管理总部迁至上海，正式拉开“2+X”战略布局的大幕。在长三角布局过程中，阳光城将“精准投资”演绎得淋漓尽致。进入上海一年内，阳光城便在上海连拿7幅热门地块，并悄然完成环自贸区布局。2013年底再进入苏州、杭州，迅速抢滩长三角区域。短短两年内，阳光城在上海先后获取8幅土地，其土地价值均被行业及市场认可。
在上海，阳光城•MODO自由区、阳光天地两个位于自贸区辐射范围内的项目已于2013年底快速开盘并售罄，且营销费率极低，项目毛利近50%。位于嘉定板块的阳光城•新界已基本售罄。宝山美兰湖板块的花满墅，作为区域板块销售第一的项目也形成持续热销局面。2014年9月，位于川沙迪斯尼板块的阳光城•愉景湾首次面市，受益于迪斯尼和自贸区两大概念的叠加，地块价值迅速提升，项目一上市便稳夺上海“三冠王”，成为又一精准投资、精确定位、精致产品策略实践的范例。根据网易监控数据，2014年9月1日至2014年11月30日，愉景湾在销售额、面积、套数三项统计中均居首位。
同样位于迪斯尼板块辐射区域内的阳光城•丽景湾项目，于2014年11月底推出的首批公寓，目前已全部售罄，2015年将进入主要供货期。而阳光城位于浦东地铁二号线唐镇站上盖的大型商办项目也将于2015年亮相。
在苏州，阳光城深入调研城市发展规划，洞察“南拓”将成为苏州核心发展方向，苏州“三湖一体化”格局逐渐清晰。2013年11月，阳光城顺势拿下地铁上盖项目，打造苏州阳光天地。2014年11月29日，苏州阳光天地首推370套，2小时全部现场售罄。在杭州，2014年1月拿地的阳光城•翡丽湾12月1日首次开盘，3小时销售283套，揽金3亿，稳居区域板块销售第一。
两年时间里，阳光城“调结构”的战略成果已初现端倪。截至目前，阳光城全国总土储700万方，储备货值超1000亿元，其中，长三角区域储备货值占比23%。大福建、长三角已成为阳光城名副其实的战略驱动“双引擎”。
26亿定增圆满收官 资本结构持续优化
资本结构优化是阳光城“调结构”的另一重大任务。阳光城11月5日披露非公开发行股票上市公告书，本次非公开发行股票共发行2.28亿股，发行价格11.38元/股，募集资金26亿元。这意味着阳光城上市12年来首次面向资本市场的直接现金融资正式收官，不仅进一步夯实了企业稳健的财务基础，更吸纳众多强大机构投资者成为其战略伙伴。
上市公告书显示，本次参与定增的对象全部为基金等机构投资者。定增后公司十大股东，新增五家为民生加银基金、天弘基金、新华基金、招商财富、建信基金。大机构投资者的长期合作，也意味着其对企业发展前景与利润成长空间的认可。
浙江杭州 阳光城・翡丽湾
本次定增对阳光城资本结构的优化显而易见。数据显示，随着本次定增的完成，公司的总股本增至12.81亿股，增幅约22%，以2014年11月4日公司收盘价13.17元/股测算，市值直接增加30亿元。以三季度财务数据为基数，定增结束后，公司账面货币资金达到50亿以上；净资产同时由三季度末的38亿元提升到64亿元，增长68.4%；负债率也由二季度末的89.7%降至85%，剔除预收账款的资产负债率仅为50.38%。本次定增令阳光城的财务结构进一步得以优化，现金流充裕。
除此之外，本次定增为未来的融资规模打开更为广阔的空间。《公司法》规定，净资产额不低于三千万元的股份制公司，累计债券总额不得超过净资产的40%；若公司发行中期票据，同样也受到不超过净资产40%的限制。阳光城本次定增后净资产上升68.4%，增容近乎一倍，为后续再融资拓展了广阔的空间，对于资金的吸附能力也大大增强。
通过本次定增，阳光城不仅改善资产状况、优化财务结构，同时，也为公司下一步启动可转债、中期票据等再融资业务，切入并购基金等创建了更多对接资本市场的渠道；为其扩大融资规模、拓展延伸业务奠定了基础。
2014年底，国家统计局发布数据显示，今年前11个月，全国房地产开发投资实现86601亿元，增速较前10月回落0.5个百分点。至此，我国房地产开发投资增速已连降10个月。而在土地成本不断高企、市场周期调整等多重压力下，房企增速回落、利润率下滑已是不争的事实。如何稳住规模、确保利润，已成为“白银时代”房企生存及发展的必然要求。
而在区域结构、资本结构优化取得显著成效后，未来，阳光城将继续坚持“精准投资、高效运营、适销产品”三大核心竞争点，持续提升管理能力，坚持审慎投资、快速销售，不囤地、不捂盘，持续向投资、运营、产品要业绩，从而将较快增速、较高利润下的“有质量的增长”变成企业新常态。