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要开亚运会的杭州楼市也降温 二手房和新房全部凉凉

  杨冰柯

  谈起杭州楼市现在的状态,浙报传媒地产研究院院长丁建刚用“倾巢之下”做了回复。在全国整体房地产市场下行中,上半年因亚运会概念而一枝独秀的杭州市场现在也不能避免下行的到来。

  房地产市场中一年的金九银十之际,楼市并不平静。但与以往热卖、排队摇号、房价上涨等相反,退房、流摇和降价事件一桩接着一桩。

  根据国家统计局数据,9月,15个热点城市中,4个一线城市新建商品住宅只有广州上涨了0.4%,北京房价持平,上海和深圳分别下降了0.1%和0.2%。二手房方面,广州环比上涨了0.2%,深圳持平,北京和上海都降了0.2%。

  在北京2016年“930”政策和2017年“317”政策后,四个一线城市房价已经开始偃旗息鼓。而一线城市作为全国楼市的风向标,传导到热点城市,热点城市南京、苏州、郑州等房价也在去年开始降温。但这不包括同样是热点城市的杭州。

  但在限价政策导致的一二手房价倒挂严重、亚运会概念等交织下,今年5月份上万人排队银行办资金冻结的事件将杭州楼市推至癫狂。现在,这癫狂散去,杭州楼市也随大市场行情进入到下行通道。国家统计局数据显示,9月份,杭州新房价格环比上涨了0.2%,二手房价格持平。真实的市场情况比这数据更能显现出市场的凉意。

  丁建刚对界面新闻表示,“杭州市场降温,预期改变。二手房的降温速度更快,量比价降得更快。商品房的热度也在下降,但余温尚存。”

  从最能反映市场真实情况的二手房看,根据透明售房网数据,9月,杭州市区二手房成交了3330套房子,9月黄金月的成交量是除了2月份外的最低点(2月成交受过年假期影响)。其在8月成交了4829套房子,7月成交了6809套房子,截至当前今年的最高点5月成交了10952套房子。

  把时间拉长到一个季度,透明网数据显示,今年三季度(截止28号)杭州全市(含富阳、大江东)二手房市场总成交量为14678套,无论同比还是环比均下降52%左右,市场成交腰斩,整体进入休眠期。

  对此,我爱我家(5.420, -0.08, -1.45%)研究院称,从前三季度每月成交走势来看,市场成交呈现拱桥状结构,特别是自5月份开始二手房交易达到10952套的峰值并由此滑坡,日平均交易量不到以往的一半。三季度1.46万套的交易量,已经与去年三季度3.06万套的高位水平相去甚远。

  我爱我家一位市场人士对界面新闻表示,最近二手房太差了,现在一个月的交易量只有5月份的1/3还不到。“都在观望,房子几乎卖不掉。二手房有人看还算好了,好多人来跟我说没人来看房,能不能帮忙多推荐推荐。”

  量上不去,降价也成为必然。透明网数据显示,9月成交均价在2万/平方米以下的小区一共78个,其中35个是下跌状态,15个楼盘是涨的。其中,有6个位于相对偏远的楼盘跌幅超过30%。203个价格在2万-3万/平方米的楼盘,有92个楼盘下跌,其中还包括不少次新房。236个价格3-4万/平方米的楼盘中,84个呈现下跌态势。88个5万/平方米的楼盘中,30个上涨,20个下跌。

  二手房量价齐跌,新房市场也光荣不再。9月、10月杭州领出了约70张预售证,超过7000套房源入市,开发商们集中跑量。但市场情况并不那么如开发商的心意。

  除了临安、富阳等郊区,主城区也开始出现流摇现象。仁恒和传化合作的楼盘前湾国际社区是仁恒入杭州的第一个楼盘,精心的设计市场和服务市场并不买账。一位杭州市场人士对界面新闻表示,开盘均价为28000元/平方米,但市场预期可能在2.5万/平方米以下,开盘登记人数不足而流摇,去化可能不足50%。去化不理想,市场流传出针对传化工作人员内部的优惠折扣。

  不仅是前湾国际,中粮梦栖祥云、新城璟隽公馆和市中心的金隅中铁诺德都会森林也都流摇,尤其都会森林的流摇是除了千万甚至上亿滨江·华家池排屋后第一个流摇的市中心高层公寓项目,这更是显示了市场的疲软。

  弃号、摇号了也卖不完甚至流摇上演,新房的价格也开始松动。9月,杭州滨江新希望(5.860, -0.04, -0.68%)新城·未来海岸二期入市,部分一期业主认为个别低楼层大户型房源,与一期同房号有较大价差,最多达35万元从而要求退房。大江东宝龙广场第一次摇号推出的价格是16200元/平方米,含精装修3000元/平方米。10月8日第二次摇号去掉了精装,价格为14000/平方米。萧山、闲林、未来科技城等都有楼盘新开的价格低于之前的价格。

  上述我爱我家市场人士对界面新闻表示,新房本来受价格管控,最明显的变化是不少高价拿地的企业,估计要亏。

  以绿城建发沁园为例,其楼面地价高达40765元/平方米,但领出的首张高层房源预售证均价只有49500元/平方米。丁建刚对此表示,沁园每平方米估计亏1万,但开发商的预期改变了,不赚钱也要推货。

  土地市场上的表现也可以看出开发商预期的改变。我爱我家研究院数据显示,三季度起,杭州土地市场有明显盘整、回调的迹象,全部涉宅地块都没有封顶70%的最高溢价率,低溢价率、低楼面价成为土地市场的主要表现形式。市区仅4宗土地地块楼面价超过30000元/㎡,且所有出让的宅地无需开发商自持。

  仅仅几个月时间,杭州的楼市面貌发生了逆转,二手房、新房和土地市场全部凉凉。对此,丁建刚对界面新闻表示,最大的维度是市场趋势,预期决定了市场走势。第二个维度才是城市和区域的价值。第三个维度才是所购楼盘的开发商、品质。现在是第一个维度变了,这是最大的权重。

 

  一二手房的价差还在,亚运会的概念还在,然而倾巢之下,大家的命运并没有什么不同。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。