要开亚运会的杭州楼市也降温 二手房和新房全部凉凉
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- 发布于 2018年10月29日 星期一 04:06
杨冰柯
谈起杭州楼市现在的状态，浙报传媒地产研究院院长丁建刚用“倾巢之下”做了回复。在全国整体房地产市场下行中，上半年因亚运会概念而一枝独秀的杭州市场现在也不能避免下行的到来。
房地产市场中一年的金九银十之际，楼市并不平静。但与以往热卖、排队摇号、房价上涨等相反，退房、流摇和降价事件一桩接着一桩。
根据国家统计局数据，9月，15个热点城市中，4个一线城市新建商品住宅只有广州上涨了0.4%，北京房价持平，上海和深圳分别下降了0.1%和0.2%。二手房方面，广州环比上涨了0.2%，深圳持平，北京和上海都降了0.2%。
在北京2016年“930”政策和2017年“317”政策后，四个一线城市房价已经开始偃旗息鼓。而一线城市作为全国楼市的风向标，传导到热点城市，热点城市南京、苏州、郑州等房价也在去年开始降温。但这不包括同样是热点城市的杭州。
但在限价政策导致的一二手房价倒挂严重、亚运会概念等交织下，今年5月份上万人排队银行办资金冻结的事件将杭州楼市推至癫狂。现在，这癫狂散去，杭州楼市也随大市场行情进入到下行通道。国家统计局数据显示，9月份，杭州新房价格环比上涨了0.2%，二手房价格持平。真实的市场情况比这数据更能显现出市场的凉意。
丁建刚对界面新闻表示，“杭州市场降温，预期改变。二手房的降温速度更快，量比价降得更快。商品房的热度也在下降，但余温尚存。”
从最能反映市场真实情况的二手房看，根据透明售房网数据，9月，杭州市区二手房成交了3330套房子，9月黄金月的成交量是除了2月份外的最低点(2月成交受过年假期影响)。其在8月成交了4829套房子，7月成交了6809套房子，截至当前今年的最高点5月成交了10952套房子。
把时间拉长到一个季度，透明网数据显示，今年三季度(截止28号)杭州全市(含富阳、大江东)二手房市场总成交量为14678套，无论同比还是环比均下降52%左右，市场成交腰斩，整体进入休眠期。
对此，我爱我家(5.420, -0.08, -1.45%)研究院称，从前三季度每月成交走势来看，市场成交呈现拱桥状结构，特别是自5月份开始二手房交易达到10952套的峰值并由此滑坡，日平均交易量不到以往的一半。三季度1.46万套的交易量，已经与去年三季度3.06万套的高位水平相去甚远。
我爱我家一位市场人士对界面新闻表示，最近二手房太差了，现在一个月的交易量只有5月份的1/3还不到。“都在观望，房子几乎卖不掉。二手房有人看还算好了，好多人来跟我说没人来看房，能不能帮忙多推荐推荐。”
量上不去，降价也成为必然。透明网数据显示，9月成交均价在2万/平方米以下的小区一共78个，其中35个是下跌状态，15个楼盘是涨的。其中，有6个位于相对偏远的楼盘跌幅超过30%。203个价格在2万-3万/平方米的楼盘，有92个楼盘下跌，其中还包括不少次新房。236个价格3-4万/平方米的楼盘中，84个呈现下跌态势。88个5万/平方米的楼盘中，30个上涨，20个下跌。
二手房量价齐跌，新房市场也光荣不再。9月、10月杭州领出了约70张预售证，超过7000套房源入市，开发商们集中跑量。但市场情况并不那么如开发商的心意。
除了临安、富阳等郊区，主城区也开始出现流摇现象。仁恒和传化合作的楼盘前湾国际社区是仁恒入杭州的第一个楼盘，精心的设计市场和服务市场并不买账。一位杭州市场人士对界面新闻表示，开盘均价为28000元/平方米，但市场预期可能在2.5万/平方米以下，开盘登记人数不足而流摇，去化可能不足50%。去化不理想，市场流传出针对传化工作人员内部的优惠折扣。
不仅是前湾国际，中粮梦栖祥云、新城璟隽公馆和市中心的金隅中铁诺德都会森林也都流摇，尤其都会森林的流摇是除了千万甚至上亿滨江·华家池排屋后第一个流摇的市中心高层公寓项目，这更是显示了市场的疲软。
弃号、摇号了也卖不完甚至流摇上演，新房的价格也开始松动。9月，杭州滨江新希望(5.860, -0.04, -0.68%)新城·未来海岸二期入市，部分一期业主认为个别低楼层大户型房源，与一期同房号有较大价差，最多达35万元从而要求退房。大江东宝龙广场第一次摇号推出的价格是16200元/平方米，含精装修3000元/平方米。10月8日第二次摇号去掉了精装，价格为14000/平方米。萧山、闲林、未来科技城等都有楼盘新开的价格低于之前的价格。
上述我爱我家市场人士对界面新闻表示，新房本来受价格管控，最明显的变化是不少高价拿地的企业，估计要亏。
以绿城建发沁园为例，其楼面地价高达40765元/平方米，但领出的首张高层房源预售证均价只有49500元/平方米。丁建刚对此表示，沁园每平方米估计亏1万，但开发商的预期改变了，不赚钱也要推货。
土地市场上的表现也可以看出开发商预期的改变。我爱我家研究院数据显示，三季度起，杭州土地市场有明显盘整、回调的迹象，全部涉宅地块都没有封顶70%的最高溢价率，低溢价率、低楼面价成为土地市场的主要表现形式。市区仅4宗土地地块楼面价超过30000元/㎡，且所有出让的宅地无需开发商自持。
仅仅几个月时间，杭州的楼市面貌发生了逆转，二手房、新房和土地市场全部凉凉。对此，丁建刚对界面新闻表示，最大的维度是市场趋势，预期决定了市场走势。第二个维度才是城市和区域的价值。第三个维度才是所购楼盘的开发商、品质。现在是第一个维度变了，这是最大的权重。
一二手房的价差还在，亚运会的概念还在，然而倾巢之下，大家的命运并没有什么不同。