执游网

"社保满5年"准买家即将回流 或刺激一二手楼市成交

详细资料
分类：国内新闻
发布于 2019年1月04日 星期五 02:26

　　2018年第四季度以来，严打“双合同”、改善新批网签效率、公寓“松绑”可售个人等楼市动作，对于买家来说，购房首付压力降低了、拿证更快了、置业选择更多了等等，置业可谓利好不断。而步入2019年，广州一手商品房市场发展将更稳健，市场供应将继续维持高位，买家选择更多;与此同时，随着2017年“330”政策后，一批因社保或个税“满3但不足5”而无法在广州置业的非广州籍买家，即将在2019年3月后，陆续符合“5年社保”的购房要求，预计可望为广州一二手楼市带来可观的新增需求。公寓方面，政策调整虽带来置业利好，但因产品库存量庞大，短期内多数项目并未具备涨价条件。

　　一手住宅市场：市场基本面朝积极方向改善

　　2018年第四季度以来，广州一手住宅市场优化限价、加大供应、改善新批网签行政效率等动作频频，预计将在2019年带领市场朝更稳健的方向发展。广州中原研究发展部认为，虽然2018年广州一手成交表现欠佳，但第四季度发生的基本面变化却朝着积极的方向改善。首先，以增城、南沙、番禺为首的区域陆续优化备案价落地“实签”，买家首付压力大幅降低，入市意愿增强;其次，从广钢、东圃、新市等中心区板块新批情况看，目前已实现一次性获批过百套单位，市场供应渠道更加通畅，买家选择空间增大;此外，第四季度网签效率明显提高，据了解，目前番禺、南沙等区最快可实现一周完成网签;最后，房贷利率下调、额度相对宽松，可减轻买家月供压力。这四个方面均将为未来的市场保驾护航。

　　供应方面，根据2016年-2018年初广州供地情况转化统计，预计2019年广州一手住宅供货将继续维持高位，增城的朱村、番禺的亚运城、南沙的金洲等板块将持续供应新货，心理价位介于2.2万-2.8万元/㎡的买家可重点关注。还有新兴板块如花都湖、中新镇等，亦将陆续入市。老城区方面，白云将会成为供货主力，预计供货量在3500-4500套之间，荔湾、天河两区近两年出让地总量少，主要依赖旧村改造项目供货，2018年12月荔湾桥中旧改项目已入市，而天河小新塘旧改项目有望在2019年供货。

　　广州中原研究发展部认为，2019年市况将较2018年乐观，排除回迁房、积压网签后预计将成交8.3万-8.5万套。供应面上，土地转化一手产品更充足，同时行政干扰因素减少，交易环境逐步改善。需求面上，2017年“330”后失去购房资格的买家即将满足社保或个税年限，将陆续回流，这一部分购买力将刺激成交;其次，“单合同”减轻了首付压力以及楼盘让利等，将降低置业压力，使得此前因资金不足放弃入市的买家重新进入市场。

　　2019年各区一手供应预测

　　区域 2019年新增供应套数 预计主要供应板块

　　增城 25000-30000 朱村、荔城、中新镇

　　南沙 15000-17000 金洲、黄阁、灵山岛、东涌

　　番禺 8000-9000 亚运城、钟村

　　黄埔 7500-8000 长岭居、香雪、科学城

　　花都 4000-5500 花都湖

　　白云 3500-4500 新市、黄石路、三元里

　　从化 3000-4000 江浦、街口、太平

　　荔湾 2500-3500 广钢新城、滘口、桥中

　　天河 2000-3000 东圃、黄村、小新塘

　　海珠 800-1000 石岗路

　　(据广州中原研究发展部)

　　二手住宅市场：“社保满5年”准买家增多

　　广州中原研究发展部指出，2018年广州整体处于政策、信贷双收紧的时期，二手盘源去化缓慢，存量房流通率较低，这对于激发市场活力存在一定的阻碍，存量房市场交易环境急待优化。在2018年中央经济工作会议定下的政策基调下，2019年将有更健康的楼市环境，房贷利率上浮幅度存在收缩的可能，因此，2019年广州二手住宅成交将保持平稳或略有回升，而价格则变得更为平稳。

　　广州链家研究院预计，广州二手房市场2019年下半年的成交活跃度将优于上半年，2019年全年的二手住宅过户量有望达到11.6万套的规模，比2018年增加13%，成交热点高度集中在广州东部的增城、南部的番禺和海珠以及北部的花都;全市二手住宅成交均价在3.4万元/㎡左右，比2018年轻微上升4%，次新房仍是成交的热点对象。此外，广州中原研究发展部指出，面对新房市场自2018年四季度优化限价、加大供应、改善新批网签行政效率的情况，以及商服物业开始松绑，2019年二手市场面临的竞争环境将更加激烈，新房、公寓未来均可能直接分流大量二手市场需求，若二手市场再不出台优化机制、市场风险将加剧。

　　广州链家研究院认为，2019年广州二手楼市将呈现两方面特征，一是客源增多、房源略减。

　　2017年“330”政策实施后，一批社保或个税“满3但不足5”的非广州籍买家无法在广州市区内购房，而到2019年3月之后，符合“5年社保”购房要求的准买家数量将明显增多，这批买家除了广州东部，还会把番禺、海珠的成熟楼盘小区列为备选对象，不排除会“一步到位”购置三房物业。而同样在2017年“330”后执行的“2年限售”政策，则让2017年4-12月过户的9.9万套和2018年的10.3万套二手住宅进入“限售”阶段，广州链家研究院院长周峰预计，2019年第一季度广州二手市场新增可售房源量还会呈缓慢下降趋势，部分业主在未看清市场走势前，宁愿“持房观望”，等到2019年3月才作出选择，新增放盘的价格会在3.8万元/㎡附近徘徊。

　　另一方面，2019年广州二手楼市场压价空间预计收窄。随着2019年4月后，符合资格入市的买家数量增多，买家与看中物业之间的“唯一关系”有可能被打破，业主能让步的空间亦会收窄。周峰建议有购房意愿但尚未入市的买家，先通过真房源较多的APP平台物色对象，尽可能争取在2019年春节前继续跟随中介人员看房，2月底到3月中旬期间能下决定，还是能以“较笋”的价格购得心仪物业;4月之后不排除遇到竞争的概率加大，购房成本亦会略微增加。

　　商用公寓市场 供应大价格稳

　　2017年“330”政策后，广州限制个人购买商服类物业后，商铺、公寓物业成交持续下跌，其中公寓更为严重。广州中原研究发展部数据显示，2018年广州公寓整体成交量较前2年跌幅分别为51%、15%。而在2018年12月底，“330”之前拿地的商服类项目个人可购买的政策一出，令商铺、公寓物业重新受到关注，2019年公寓有望迎来小高潮，不过由于库存量大，公寓价格预计保持平稳。

　　据广州中原研究发展部统计，2018年广州一手公寓库存量超500套的项目超25个，占总体的81%，其中2018年零网签的项目就有20个，网签量低于100套的有29个，上述两项占比达66%。例如敏捷尚品国际、越秀国际总部广场及金山谷创意园等项目，可售货量超1000套，但2018年网签量均低于100套，属于“去化艰难”的水平;又如佳兆业城市广场、碧桂园从化1960、逸合商务中心、朗豪大厦等项目，可售货量在500-1000套的水平，但2018年均零网签。面临如此大的库存量，短期内大部分项目不具备涨价条件，相反，开发商会更主动迎合新政利好积极推货，甚至释放一些优惠。

 

　　目前可售公寓货源以库存为主，南沙多个项目在售中，南沙珠江湾、越秀国际总部等货量充足，均超1000套;花都绿地空港国际中心单个项目供应超4000套，整体可售货量超6000套;荔湾逸合中心、白云保利金沙大都汇、天河天健汇等项目均供应超500套货量。此外，还可关注市场交易活跃的板块，例如2018年公寓成交TOP10板块中，产业支持力度大的南沙和中新知识城;交通枢纽、地铁辐射的广州南站、钟村、天河客运站等，均受到市场关注

最热新游

中信证券：中国资产新叙事 科技制造大重估

　　中国资产吸引力渐升，科技制造投资逻辑焕然一新。长期而言，中国前沿技术的关键突破有望重塑全球科技格局，以DeepSeek成功“出圈”为中国科技创新力量的缩影，国内投资者信心迎来重振，产业向高附加值加速转型。短期来看，恒生科技与纳指估值趋于收敛，全球资金因AI催化与美经济走弱，青睐高性价比的中国科技资产。投资逻辑从短期主题转向中长期产业深耕，科技研发从“负估值”成本转为“正估值”资产，继而引发系统性重估。DeepSeek以卓越性能、低成本和开源生态引领国内科技突破，改变全球对中国科技的预期。产业端，各行业加速AI与传统产业基础结合，解决实际问题并创造经济价值。市场端，科技制造板块春季尽显进攻性，推动资产价值重估。政策端，鼓励央国企科技制造并购，推动产业高质量发展。着眼未来，在新旧动能转换期，应把握中长期投资机遇，聚焦AI+、智能驾驶、人形机器人(20.000, 0.05, 0.25%)、低空经济、商业航天、生物制造、未来能源、半导体先进制程等科技制造领域。

　　▍中国资产吸引力提升，科技制造投资逻辑重塑。

　　在外部科技封锁的严峻挑战下，中国前沿技术取得一系列关键突破，正重塑全球科技发展格局。DeepSeek成功“出圈”不仅极大提升了国内投资者的中长期风险偏好，更是对中国产业向高附加值转型升级的有力背书。伴随AI叙事持续催化叠加美国经济走弱，全球资金配置倾向正发生显著变化。中国科技资产凭借其高性价比、业绩预期上修潜力以及坚实的安全边际正成为全球资金青睐的新方向。随着AI等新技术成熟和新商业模式清晰，众多新兴产业迎来从导入期向成长期的关键跨越，推动中国科技投资逻辑从短期主题驱动向中长期产业深耕转型。在此过程中，科技研发支出也从以往的被视为“负估值”的成本项，转变为驱动增长的“正估值”资产。科技创新不仅将重构传统产业的底层运作逻辑，更有望引发组织形态、价值网络乃至社会契约的系统性变革，创造全新的产业发展机遇。

　　▍DeepSeek引领国内科技突破，推动市场风格及情绪积极转变。

　　DeepSeek以优异的性能、显著下降的成本、开源生态引发“蝴蝶效应”，成为全球最热门的AI大模型，以一己之力，改变“美国AI断崖式领先”的预期，引发中国AI资产价值重估。我们认为，当前仍处于AI时代早期，以及中国科技资产重估的开端，DeepSeek将带来巨大产业影响：各行业纷纷加速垂类AI 应用探索，带来训练算力需求“脉冲式”增长，推理算力需求、大企业大模型本地部署需求亦高速成长。展望未来，预计美国仍将持续拉高AI的技术上限，中国更大的机遇在于将AI技术与传统产业基础结合，解决实际问题并创造经济价值。当前正值春季躁动窗口，科技板块以其卓越的高成长性与创新性，尽显极致进攻性。这种市场情绪与风格的转变，有望成为推动科技板块及中国底层资产价格重估的强劲动力，引领中国资产在科技制造领域开启价值重估的全新篇章。

　　▍政策赋能央国企科技并购，助力市值管理与科技强国。

　　2024年以来，我国并购重组政策持续加码，各级政府纷纷加大支持力度，推动资本市场高质量发展。政策积极鼓励+产业高质量发展背景下，并购重组是满足当下政府、一级市场与二级市场利益的“最大公约数”。央国企凭借资源整合和资金优势积极参与并购重组，推动科技创新和产业升级。实证数据显示，并购重组对科技类央企市值提升具有显著正面效应，未来在政策支持和市场需求的驱动下，A股市场有望迎来新一轮并购潮，进一步推动科技强国战略的实施。

　　▍新质生产力发展提速，着眼中长期产业投资。

　　我国正处于新旧动能转换期，产业升级换挡需求强烈，更应着眼于中长期维度的新兴产业突破。AI等新技术成熟和新商业模式清晰催化下，传统产业整合和新质生产力发展双双提速。结合当下国内外科技重点发展领域及我国国情，我们认为值得重点投资及关注的科技制造方向为：

　　①AI+：模型推理和成本不断优化，算力、应用及端侧发展趋势明朗;

　　②智能驾驶：预计2025年NOA加速渗透，比亚迪(396.410, 11.84, 3.08%)引领的智驾平权浪潮仍在继续;

　　③人形机器人：国内外共振的技术突破有望在2025年迎来产业奇点;

　　④低空经济：2025年政策基建加速落地，车链入局打造商业闭环;

　　⑤商业航天：2025卫星发射进入爆发期，中美星座建设竞速升级;

　　⑥生物制造：新质生产力重要一极，预计2025年迎来政策催化;

　　⑦未来能源：多种技术路径持续落地，有望多点开花;

　　⑧半导体先进制程：外部限制倒逼国内厂商积极扩产，自主可控及国产替代逻辑持续强化。

　　▍风险因素：

 

　　宏观经济复苏不及预期风险;地缘政治摩擦加剧;产业政策不及预期;各行业内竞争加剧;中美冲突进一步激化;AI等核心技术发展不及预期风险;科技领域政策监管持续收紧风险;宏观经济波动导致企业IT支出不及预期风险;产业安全事故风险;企业AI应用进展不及预期等;国产替代进程不及预期;先进制程技术发展不及预期。