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前两月50大城市卖地超5000亿 一二线再现“虹吸效应”

  原标题:前两月50大城市卖地超5000亿 一二线再现“虹吸效应”

  据克而瑞数据,2020年2月,全国土地出让金共计2400亿元,虽然总体环比下降35%,二三线城市的土地成交量环比大跌50%,但一线城市土地成交额却逆势上涨。

  在春节后疫情蔓延、楼市销售惨淡的映衬下,土地市场弄潮儿的身影显得异常醒目。

  中原地产统计显示,1-2月份50大城市合计卖地5180亿,同比上涨4.1%。其中,香港置地联合体以310.5亿元拍下上海新“地王”。

  在成交总价TOP10城市中,一线城市上海、北京增速分别为112%、14%,增速明显加快;二线城市温州、南京增幅较大。一二线城市虹吸效应明显。

  不过,业内人士指出,年后拿的地很多都是之前就考察或沟通过的,房企只是在执行既定计划。而在疫情发生后,多数公司必然要调整今年的拿地预算。

  值得关注的是,大型房企尤其是国资房企携资金及运营优势,进一步成为土地市场的主力,增大销售规模,然后再去拿地,形成正循环。

  而众多的小型民营房企,只能被时代的洪流抛下,它们似乎很难挣脱这样的命运。

  国企掀拿地热潮

  在销售正常的年份,土地市场往往充斥着各个阵营的开发商,而在今年2月,能够参与拿地游戏尤其是一线城市拿地的,只是少数人。

  根据中原数据,1-2月TOP10房企拿地总额为1413亿元,同比增长3.4%,占TOP50房企拿地总额49.39%。

  从拿地金额来看,香港置地联合体以318亿元位列第一,绿城中国以268亿位列第二。

  在这场拿地热潮中,主角几乎都是国资房企和大房企,特征鲜明。即使香港置地和绿城背后,也有国资的影子。

  拿地总额TOP20里面,有5家为地方性国企、6家央企,其中华润置地以140亿元位列第三。保利发展、中海地产、中交地产(10.390, 0.28,2.77%)、中国铁建(10.950, 0.00, 0.00%)、北京建工等央企均拿地40亿元以上。

  “疫情下,依然有企业不差钱。”中原地产首席分析师张大伟表示,最近全国土地市场以国企为主,私企拿地的非常少,大部分都是国企联合体获得土地。

  克而瑞也认为,资金充裕、融资成本较低的央企、国企,是当前土地市场中积极拿地的首类房企。以华润置地、中交集团、首开等为代表,拿地金额远高于其1-2月的操盘金额。

  事实上,从2018年起,国资房企就一直在积极布局,抢占优质地块,势头强劲。

  2018年全国房企拿地金额TOP100中,保利发展、华润置地、中海地产分别以1001亿元、803亿元、760亿元位列第三、第四、第五;到了2019年,保利发展、中海地产、华润置地分别以1166亿元、1034亿元、813亿元位列第三、第四、第六。

  张大伟分析,1-2月份,央行超常规投放流动性,以稳定市场情绪。保利发展等凭借国企背景,更容易获得流动性支持,融资成本也会低于行业平均水平,为拿地提供了充足的资金。

  此外,国企运营普遍稳健,以较低的杠杆率著称,具备加杠杆空间。这次疫情虽然冰冻了楼市,但如果把握好,正是国企在土地市场的超车机遇,为后续抢占市场份额打下基础。

  他也提醒,如果湖北可以较快控制疫情,叠加预期中的降息等政策红利,甚至可能再现一波明显的小阳春,国企将在下半年表现亮眼;相对地,如果后续持续受疫情影响,拿地房企的资金链将会吃紧。

  一二线的虹吸效应

  观察今年土地出让的特征可知,实际上土地市场整体仍然是低迷的,只是资金在更坚定往一二线集中,市场小范围地爆发。

  “这次疫情也让大家发现,一二线尤其是一线城市,各类资源和城市治理都相对更好,楼市也更有机会。”一家今年拿地较多的房企人士说。

  据克而瑞数据,2020年2月,全国土地出让金共计2400亿元,虽然总体环比下降35%,二三线城市的土地成交量环比大跌50%,但一线城市土地成交额却逆势上涨。

  2月,全国一二线城市共有641宗土地成交,宅地总成交额1581.6亿元。成交单宗地块超过10亿的合计46宗,主要分布在北京、上海、福州、温州等城市,溢价率超过10%的有27宗,占比59%;住宅用地成交总价TOP10中,上海占一宗,北京占了7宗。

  中指研究院报告也显示,2020年1-2月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交2567亿元,比去年增长0.08%;其中,北京以673亿元的成交总价位于榜单首位,上海和杭州分别以619亿元和370亿元的成交总额占据榜单第二、三位。

  成交总价TOP10城市中,一线城市上海、北京增速分别为112%、14%,增速明显加快,二线城市温州、南京增幅较大;成交规划建筑面积中占据榜首的成都较去年同期增长39%。

  北京土地市场又重新开始释放活力,开年两个月通过招拍挂成交住宅用地16宗,其中不限价地块高达12宗,土地出让金额高达671.88亿元,平均溢价率达19.48%,均创下历史新高。

  中原地产市场分析师卢文曦认为,一二线城市有着更高的安全边际以及更稳定的需求,疫情过后,城市管理精细化程度、管理水平以及资源均会左右潜在购房者的买房意愿,强化其在一二线城市买房的决心。

  天风证券(7.200, -0.05,-0.69%)认为,土地市场热度在回升。疫情短暂影响销售,一二线城市(非返乡置业)的需求只是被后置,但长期置业需求仍在,三四月或因推盘上升而出现小阳春;多地土地款宽松政策,且开发贷和非标融资如若放松,房企现金状况将明显改善,这些都有助于土地市场的回暖。

  目前疫情依然胶着,大多数房企还是持谨慎态度。据克而瑞数据,百强房企今年前两个月拿地金额同比下滑超15%,其中销售TOP10企业1-2月新增拿地近800亿元,较2019年同期降幅50%。

 

  也有不少房企表示乐观。“过了观望期,土地还是要大举投资的,原来计划今年新增土地储备货值的目标没有变。”阳光城(8.330, -0.02,-0.24%)高级副总裁吴建斌表示

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。