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23省份推出今年老旧小区改造计划,部分地区改造范围扩大

  原标题:23省份推出今年老旧小区改造计划,部分地区改造范围扩大

  来源:21世纪经济报道

  在2020年的政府工作报告中,老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中,提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持管网改造、加装电梯等,发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。

  在这一背景下,各地开始加速老旧小区改造的工作推进。21世纪经济报道记者近日统计发现,已有23个省份发布了2020年老旧小区改造相关的工作计划,从改造内容、改造范围、改造资金来源、产业链等多个方面,推进相关工作。

  开展新一轮摸底调查

  根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

  2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。根据21世纪经济报道记者的不完全统计,截至6月初,已有23个省份发布了2020年老旧小区改造的工作计划。

  尽管4月14日的国务院常务会议强调,老旧小区改造的重点是2000年底前建成的住宅区,但在地方的计划中,标准则并不完全一样,一些省份扩大了改造范围。

  《福建省老旧小区改造技术导则(征求意见稿)》中提出,老旧小区改造的范围是“2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城(城关镇)老旧住宅小区”,但该文件同时提出,要“同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区”。

  山东3月公布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》,则将老旧小区的时间标准划定在2005年12月31日以前,并提出了到“十四五”末,在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上,力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

  除了“改哪些”,在“怎么改”的问题上,各地也有不同的政策出炉,但多数是按照基础类、完善类和提升类三类进行布置。

  安徽省今年计划改造老旧小区871个,涉及住户25.9万户。按照计划,其“基本型”改造主要是优先补齐小区功能短板,拆除违建,解决供水、排水、供气、供电、道路、通信(含光纤入户)、停车等需求;“完善型”则主要是加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等;而“提升型”则主要针对公共服务和公共环境,包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。

  在具体进度上,各省进度不一。根据住建部网站的消息,吉林省正加快建立老旧小区改造项目管理体系,目前已经完成了城镇老旧小区改造技术指导手册(基本设施类)的编制工作。黑龙江近期则召开了全省老旧小区改造工作推进视频会议,当地老旧小区改造进入招标建设阶段。

  21世纪经济报道记者了解到,各地还在推进新一轮的老旧小区摸底调查。

  北京在2017年9月曾开展一次全市老旧小区摸底调查,而在最新的《2020年老旧小区综合整治工作方案》中,北京再次提出全面开展老旧小区摸底调查,基本建成老旧小区数据库。

  一位中部省会城市的住建部门官员告诉21世纪经济报道,当地从2012年开始推进老旧小区环境综合整治,曾多次开展调查工作。但今年3月末开始新一轮的老旧小区普查,主要是为当地制定下一阶段老旧小区改造提供决策依据,并建立相关的项目数据库。

  各地投资强度各异

  老旧小区改造,钱从哪里来,到哪里去,是各界最为关心的问题。

  4月14日召开的国务院常务会议指出,推进老旧小区改造是扩大内需的重要举措。自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,安排中央补助资金支持。

  从各地公布的改造标准来说,老旧小区改造的平均投资强度不一。根据中银证券(22.580, -0.32, -1.40%)的统计,目前全国已有安徽、河北、贵州、青海四省公布了具体的投资计划。

  其中,安徽省2020年全年城镇老旧小区改造计划涉及户数总计259691户,全省预计投资总额为329969.9万元,平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元,“最贵”的贵州省每户接近4万元。而河北省2018年发布《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》,平均每户金额仅为0.9万元。

  不过,钱从哪里来的问题依旧存在。虽然老旧小区改造已经被纳入到专项债范围,但多位受访研究人士均表示,专项债要求投向项目具有一定的收入,但老旧小区改造产生的现金收入有限,成为一大难题。

  对此,粤开证券首席经济学家李奇霖向21世纪经济报道表示,旧改专项债的一个重要收入来源是土地增值收益,即通过改造提升房屋和地段价值。而从实际落地情况来看,已有地方政府选择采用以政府性基金收入作为偿债资金来源。

  安徽铜陵市的旧改项目结合了94个老旧小区的雨污分流改造,总投资3.65亿元,其中资本金1.65亿元来自财政资金,其余部分通过专项债融资。这一项目偿债的预期收益来源为土地出让收入、污水收集处理收入,前者占总收入的49.65%,当地政府批准安排附近135亩土地出让,作为资金还款来源。

  这些投资最终会形成多大的拉动作用?多位受访人士均认为,虽然老旧小区改造对房地产投资的刺激作用不如棚改,但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。

  在2020中国国际涂料大会上,住房和城乡建设部政策研究中心研究员赵路兴表示,疫情过后,城镇老旧小区改造将成为保民生、稳投资、拉内需的重要手段之一。根据前期全国试点情况,老旧小区改造中进行户内二次装修的比例为20%~30%,或带动涂料整体市场空间进一步提升,这将为建筑涂料、建筑防水和涂装行业提供很大的发展空间。

 

  国金证券(10.510, -0.09, -0.85%)则预计,在旧改的撬动下,消费建材领域中,防水材料获得的市场空间可达236亿元;涂料的市场空间为518亿元;管材的市场空间为273亿元。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。