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“房住不炒”进一步明确 房贷利率今年难降

  原标题: “房住不炒”进一步明确 房贷利率今年难降

  来源:经济参考报

  1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)显示,5年期以上LPR为4.65%,连续9个月未动。与此同时,根据贝壳研究院最新房贷报告显示,开年多地房贷利率在底部微升。

  业内人士表示,一方面,春节前市场资金面趋紧,房贷放款周期加速拉长;另一方面,在房地产金融审慎管理制度之下,央行引导商业银行房地产贷款合理增长,预计未来房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热,不排除采用差别化房贷利率工具进行调节,房贷利率难有下降空间。

  “房住不炒”信号进一步明确

  20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布LPR为1年期LPR3.85%,5年期以上LPR4.65%。这也意味着,自2020年5月起,LPR连续9个月保持稳定。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,MLF利率持续未变,表明当下的利率水平是与经济运行基本相适宜,货币政策没有继续宽松的必要,在经济企稳回温的预期之下,逆周期调节政策有序退出。

  东方金诚首席宏观分析师王青也表示,在今年上半年国内经济修复延续与外部不确定性犹存相交织、国内物价水平有望整体保持温和的背景下,货币政策将持续处于“观察期”,MLF利率调整的可能性很小,LPR报价基础有望保持稳定。

  在LPR保持稳定的同时,“房住不炒”信号也进一步明确。中国人民银行金融市场司司长邹澜在国新办发布会上表示,“坚持‘房住不炒’定位,租购并举,因城施策,保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性,稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房租赁市场发展的金融支持,促进房地产市场平稳健康发展。

  住建部方面也表示,将完善政策协同机制,建立住房与土地、金融联动机制,加强住宅用地管理,完善房地产金融宏观审慎管理体系。

  “在房地产金融审慎管理制度之下,央行引导商业银行房地产贷款合理增长,购房信贷环境宽松触底。”许小乐说。

  银行房贷投放略有“收紧”之势

  值得注意的是,在“房住不炒”的基调下,银行房贷投放也略显“收紧”之势。

  2020年12月31日,央行、银保监会发布房地产金融监管新政,明确划定银行“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红线。“新规至今已实施半月有余,在信贷‘开门红’的影响下,年初银行个人房贷投放暂未受到较大影响,个人住房按揭额度较为充足。”融360大数据研究院分析师李万赋表示,但长期来看,银行今年的房贷投放总规模有收紧预期,或将加大区域性房贷额度差异化调整,压降利率较低利润空间较小的城市房贷额度。

  一位大行房贷业务相关人士也对记者表示,目前该行并未针对这一新规出台具体的举措,但是整体房贷额度已经有所收紧。

  光大证券(17.460, 0.00, 0.00%)研究所金融业首席分析师王一峰表示,2020年以来,银行个人住房贷款一直“供需两旺”。未来,银行房地产广义贷款的增量空间将下降,从而带动存量增速也下降。未来,银行房地产广义贷款增速将向银行整体贷款的平均增速收敛。尤其一些中小银行出于经济回报、风险考核和资本节约的原因对个人住房贷款业务积极性较高。在新政影响下,预计中小银行个人住房贷款业务增量增速将有所下降。

  值得一提的是,在新规背景下,房贷放款周期已有明显延长。贝壳研究院1月房贷报告显示,重点监测的36个城市房贷平均放款周期已自去年9月开始经历“五连升”达到53天,较上月再度延长5天,回到去年4月水平。

  具体来看,36城中超8成平均房贷放款周期环比拉长。廊坊、哈尔滨、宁波、南通等城市,环比延长10天以上。珠三角方面,虽然局部城市放款周期在年初有所缓和,但惠州、东莞、佛山、中山等放款周期高达2个月以上。

  房贷利率现触底迹象

  研究数据显示,在房地产金融审慎管理制度之下,房贷利率也现触底迹象。“如果5年期LPR不调整,房贷利率的主要下行阶段已经基本结束。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示。

  贝壳研究院报告也显示,2021年1月,贝壳研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率为5.23%,二套房贷利率为5.52%,环比均微增1个基点,且从2020年12月开始已经连续两个月上升。

  具体来看,1月36城房贷利率环比普遍平稳,房贷利率提升的城市主要是珠三角部分城市,例如,东莞从去年底的首套房贷利率5.25%上调至5.45%,二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%;中山方面首套房贷利率从去年底的5.05%上调至5.15%,二套房贷从此前的5.25%上调至5.35%。

  融360大数据研究院报告显示,在房贷上涨的城市中,除中山外,杭州和哈尔滨涨幅较大,均上涨4个基点。而二线城市房贷利率下降的数量有所增加,且环比降幅差异缩小,都在1-5个基点之间。“2021年开年房贷利率走势与2019年、2020年类似,且不同于2017、2018年的房贷大幅增长的走势情况,侧面反映了全国房贷利率大幅变动的时代已经过去,房地产市场进入平稳期。”李万赋表示。

  沈昕还表示,从2020年四季度来看,首套房贷平均利率不再持续下行,住户部门加杠杆明显得到控制。她指出,2020年前三季度,首套房贷平均利率持续小幅下降,利率持续下行会对刺激居民贷款购房产生一定作用,住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来,连续半年震荡上行。但2020年四季度,住户部门贷款余额同比增速小幅下行,说明下半年房地产融资政策收紧后,以住房按揭贷款为主的住户部门贷款增长已经得到了较好的控制。

  许小乐表示,预计房贷利率总体触底。考虑到局部市场过热,不排除采用差别化房贷利率工具进行调节的可能。

 

  中国银行(3.190, -0.01, -0.31%)研究院研究员梁斯表示,对房地产贷款的比例控制将影响到房贷额度,房地产贷款投放边际收紧可能会推高涉房利率。但整体看,房地产贷款对银行来说仍然属于相对优质资产,尤其按揭贷款等不仅安全性高,风险权重也相对较低,对银行来说仍然是重要的业务争夺点。整体看,规模控制会影响房地产信贷投放,涉房利率或将小幅上行,但预计幅度不会太大

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。