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热点城市多措并举加强楼市调控 强化租房市场监管

  原标题:热点城市多措并举加强楼市调控

  4月以来,部分热点城市密集发布楼市调控政策,针对房地产市场的调控更趋精细化,涵盖新房、二手房、租房以及土地出让等方面。

  ● 本报记者 董添

  精细化调控

  《广州市人民政府办公厅关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》近日发布,继续收紧人才购房政策,要求须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明,并不得补缴。二手房增值税征免年限提高,将越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。强化人才购房管理,严肃查处房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等骗取人才购房资格的行为。

  北京市住建委发布《进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》,整治范围覆盖新房二手房及租赁市场。

  新房方面,北京市住建委指出,重点整治无证售房、不实宣传、合同欺诈和不平等条款、预售资金违规存取、捆绑销售和违规分销、信贷资金违规购房。存量房销售方面,主要整治借学区房等炒作房价、信贷资金违规购房等问题。检查经纪机构是否渲染烘托成交信息,引导出售方随意提高报价;是否向出售方和看房客户散布房源紧缺、房价上涨信息;是否以“学区、学区房、学区名额”等为名宣传推广房源;是否在微信朋友圈、自媒体渠道发布制造购房恐慌情绪的文章等行为;展示房源价格是否与业主书面委托价格一致;是否发布挂牌价格明显高于合理成交价格的房屋信息。检查经纪机构是否向购房人推介或怂恿违规使用经营贷、信用贷等金融产品购房。

  北京市住建委相关负责人表示,本轮专项整治积极回应社会关切。此前集中反映报道的房屋租赁中介机构违法违规问题、机构炒作学区房问题等均在本轮专项整治当中,旨在切实解决群众关切的问题,推动重点民生诉求的解决。

  土地市场受关注

  随着“两集中”土地出让制度的推广,针对土地市场的调控备受市场关注。

  根据南通近日发布的《市委办公室市政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,规定全市普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应,严控土地溢价率;加强住房金融监管,包括加强个人住房贷款规模管理、严查经营贷、加强购地资金来源审查等;加大住宅用地供应力度,实行相对集中公告和出让。

  4月26日至27日,广州首次实行集中供地,供应量有所增加。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,广州供地放量明显。目前,广州库存消化周期较短,截至3月底只有6.4个月。广州近期的楼市调控明确,要增加供地,且作为主要的政策措施。预计未来相当长的一段时间,广州将遵循这一策略。这也符合热点城市增加供地规模的总体要求。值得关注的是,2月份自然资源部发布“两个集中”新政时,提出了2021年供地要比“十三五”年均完成量实现增长。

  强化租房市场监管

  同时,针对租赁市场的监管政策密集出台,包括规范租赁中介企业、打击租金贷、加大租赁市场房源供给等方面内容。

  4月26日,住建部、发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》,提出加强从业管理、规范住房租赁经营行为、开展住房租赁资金监管、禁止套取使用住房租赁消费贷款、合理调控住房租金水平、妥善化解住房租赁矛盾纠纷发挥住房租赁相关行业协会作用以及落实城市政府主体责任等方面监管措施。

  《意见》明确指出,住房租赁企业不得变相开展金融业务,不得将住房租赁消费贷款相关内容嵌入住房租赁合同,不得利用承租人信用套取住房租赁消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租赁消费贷款。金融机构发放住房租赁消费贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款额度不得高于住房租赁合同金额,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配,贷款资金只能划入借款人账户,强化贷款资金用途管理,避免资金挪用风险。同时要求,住房租赁企业单次收取租金的周期原则上不超过3个月;除市场变动导致的正常经营行为外,支付房屋权利人的租金原则上不高于收取承租人的租金。

 

  业内人士指出,野蛮扩张模式已经不适应当前的住房租赁市场环境,未来长租公寓机构将走向精细化运营道路。机构需要不断提升运营能力、服务水平,加强产品设计,提高获客能力,提高出租率。同时,要做好成本管控,平衡收支水平,保证现金流安全。此外,要加强对长租公寓的监管,将租金及租金贷纳入监管账户。深圳、杭州、重庆等城市已提出相关措施,要求设置专项监管账户,规范住房租赁企业经营行为,遏制企业“跑路”等行为。未来或有更多城市出台相关规定,长租公寓行业将向更加精细化、规范化的方向发展。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。