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15个新一线城市房租水平: 杭州比肩一线城市,制造业大市普遍低

 15个新一线城市房租水平: 杭州比肩一线城市,制造业大市普遍低

  作者: 林小昭

  一般来说,经济发达的大城市,人口流入多,租房需求也比较大。那么当前新一线城市的租金水平如何呢?

  第一财经记者梳理了中国房价行情平台上15个新一线城市的平均租金数据后发现,15城中,杭州租金水平最高,比肩一线城市;沈阳最低,仅为杭州的37%。另外,几个制造业大市的房租水平也都比较低。

  根据第一财经·新一线城市研究所2020年6月发布的《2020城市商业魅力排行榜》,2020年15个新一线城市分别是成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、合肥、佛山。

  杭州比肩一线城市

  数据显示,15个新一线城市中,有两个城市的平均租金超过了50元/月/平方米的水平,其中最高的是杭州,达到了66.47元/月/平方米。也就是说,在杭州租一套100平方米的房子,平均要6647元一个月。这一数据位居北上深之后,超过了一线城市广州,位列全国第四。

  杭州租金高的主要原因在于,在数字经济引领下,杭州经济快速发展,收入水平较高,人口大量流入,对住房的需求加大。中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞对第一财经记者分析,近年来,杭州数字经济、新经济发展的势头很好,而且疫情之后新经济表现更加突出,因此杭州的发展后劲很足。

  杭州市统计局的数据显示,2020年,全市数字经济核心产业实现增加值4290亿元,增长13.3%,高于GDP增速9.4个百分点,占GDP的比重为26.6%,较上年提高1.9个百分点。

  厦门大学经济学系副教授丁长发对第一财经分析,产业结构决定了收入结构。杭州新业态发展得好,还有包括阿里巴巴、海康威视(52.980-1.01,-1.87%)等著名企业,总部经济、银行、证券、保险等产业也发展得好,从业人员收入很高。

  根据智联招聘去年底发布的《2020年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》,2020年冬季,北京以11913元/月持续排在首位,上海(11468元/月)、深圳(10758元/月)和杭州(10062元/月)平均招聘月薪也均过万元。值得注意的是,这也是杭州平均薪酬首次突破万元大关,仅次于北上深,超过一线城市广州,位居第四。

  不仅如此,杭州人口增长势头十分迅猛。数据显示,2015~2018年,杭州人口增量分别是12.6万、17万、28万、33.8万人,逐渐追上广深。2019年,杭州常住人口从2018年的980.6万人增长到1036万人,增量达55.4万人,年度增量首次超过深圳和广州,位居全国第一。

  今年的杭州市政府工作报告显示,2020年,杭州对优秀人才的吸引力持续增大。2020年,杭州市新引进35岁以下大学生43.6万人,人才净流入率持续保持全国第一。

  杭州之后,长三角另外一个特大城市南京的房租水平在15个新一线城市中位居第二,达到了52.91元/月/平方米,这一数据在全国所有城市中位居第六。

  作为中国高等教育资源最集中的五大城市之一,南京的科教综合实力仅次于北京、上海,居全国第3位,拥有南京大学、东南大学等一众实力雄厚的高校。同时,南京从2017年开始推动“创新名城”建设,不断将科教资源优势转化为创新优势。“十三五”期间,南京全社会研发投入占GDP比重从2.95%提升至3.8%,高新技术企业数量增长4.1倍。

  制造业大市为何租金低

  15城中,有7个城市的房租水平低于30元/月/平方米,其中最低的是沈阳,为24.91元/月/平方米,仅为杭州的37%。

  一方面,沈阳的人口流入速度并不快;另一方面,东北地区整体的城镇化和工业化都比较早,原有的棚改房、非商品化的房子比较多,住房的自有率都比较高,对租房的需求相对也没那么多。

  除了沈阳,郑州、佛山、重庆、长沙、西安和合肥的房租也都低于30元/月/平方米。其中,郑州、重庆、长沙都属于近年来制造业发展相当不错,主城区人口流入较快的区域,但这些城市土地供应相对充足,房价总体保持平稳合理水平。

  以长沙为例,长沙市委副书记、市长郑建新近期在接受新华社《瞭望东方周刊》专访时透露,2019年以前,长沙连续4年每年人口净流入23万~27万。刚刚获得的第七次人口普查数据显示,2020年底,长沙常住人口已经增加到了880万,一年净增加了近41万。

  郑建新在专访中提到,长沙现在是全国所有大城市里房价和收入比最低的城市,一个普通家庭工作6.4年就可以买100平方米的房子,年轻人不靠父母,和伴侣一起就可以轻松交首付供房。

  此外,相比杭州、南京以及武汉、成都这些强省会城市,沿海的佛山、东莞和苏州这些制造业大市,虽然外来人口众多,但整体的房租水平要低不少。

  丁长发说,产业结构决定了收入结构。凡是制造业发达的地方,房租都不会太贵,因为制造业如果成本这么高,企业就很难生存了,这也是市场无形的手在调节。

  广东体制改革研究会执行会长彭澎对第一财经记者分析,制造业集聚的劳动力相对现代服务业从业人员收入要低一些,此外,很多大型制造业企业通常都会有宿舍,住在厂区。另外,制造业的工人单身比较多,干两年就可能离开了,工作比较短期化。还有就是,制造业大多园区化,园区通常都远离主城区,那里工作的人买房也多选择在园区,不一定买到市区去。

  牛凤瑞对第一财经分析,从空间分布来看,制造业大市如东莞、无锡、佛山、苏州等的很多产业、人口在下属的县域、乡镇,整个城市结构比较分散,而不是集中在市区。这些城市空间比较大,土地成本比较低,房价比较低,因而租金也比较低。市场决定资源的配置,杭州、南京等中心城市的中心城区土地资源特别稀缺,就造成高价。

  丁长发说,杭州、南京、成都、武汉等强中心城市的学校、医院、文化、旅游设施都很齐全,这些行业本身也带来一些相对高收入的群体。另外,这些城市以现代生产性服务业、高端制造业和总部经济为主,带来高收入就业群体,城市的正外部性很强,这样一来房价就比较贵了。

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凡事尽力而为,结果顺其自然

  今天是春节最后一天假期,对于很多年轻人来说,心情可能是复杂的。

  想放假休息吃喝玩乐,但是呆在家里难免被家长说一些自己不喜欢的话题,比如催婚或者事业进展等问题。

  每年的春节也是相亲旺季,平时天南地北的年轻人都回到老家,十里八乡的就有了撮合见面的机会,可能七大姑八大姨早早就计划好了安排谁谁谁了解一下。

  年轻人不愿意结婚生小孩,很多人觉得是经济问题导致的,其实不是,是社会观念的原因,这股观念起源于城市,现在风靡全国。

  房贷压力和养育小孩的压力,这只是表象,以前男女到了适婚年龄,就会很自然的经过媒妁之言组建家庭,生三五个孩子是常规现象,生八个十个也不算什么。

  那个年代温饱都是问题,但是丝毫不影响人口增长,为了让人们少生,计划生育都出来了,而且非常严格,公职人员如果超生了,会被处分,普通人家超生了,那就是罚款。

  一直到2016年,才允许生二胎,到2021年,才彻底取消超生罚款,你看才过去几年。

  数据的变化更直观,10年前,每年新生儿都有1600万左右,而去年新生儿数量跌破800万,是真的腰斩,而且可能还会持续下跌。

  十年前,你不要我生,我偏要生,罚款都要生,五年前可以生了,但是我不怎么想生了,到今天,你鼓励我生,我偏不生,生一个补贴一万,给我钱也不生。

  你看这个观念转变有多快,几年时间就大部分年轻人统一认同了这个观念,很大一个原因是信息太发达了,而社会又出现了巨大的割裂。

  改革开放后,社会财富和资源逐渐开始集中,经过几十年的演变,分化越来越严重,有成就的一代普遍看不起自己的后代,年轻人自己也越来越难以在社会找到自己的价值。

  极端一点比如曹德旺,他那几个儿子看到他就跟老鼠看到猫一样,还有大量企业主,一边望子成龙望女成凤,一边看着子女各种不满,觉得哪都比不上自己当年,这个我见过太多了。

  至于普通人家,以前觉得读书是出人头地最好的出路,但是后来发现遍地都是大学生,毕业之后同样很难找到自己满意的工作。

  所以年轻人迷茫了,我能做什么?我的未来在哪里?

  有一部分人不愿意面对现实,选择考公务员或者考研,就算考不上,也要多考两年,至少能晚一点进入社会。

  还有一部分人在社会流浪,不知道明天何去何从,没有明确的目标和执行路径,频繁换工作甚至换城市,当然还有一部分干脆就不工作,直接啃老了。

  这是现在很多年轻人的现状,有人说一代不如一代,其实这是不对的,这一代年轻人不是比不上前人,而是他们面临的竞争更激烈。

  改革开放的时候遍地商机,无数人下海经商,所以催生了下海潮,而且大部分确实发家致富了,那个时候拼的是胆量。

  这是新中国第一波商业浪潮,第二波是大众创新万众创业,主要是八零后和九零后这代人,他们抓住GDP高速增长的尾巴,也抓住了互联网这波机会。

  我还记得当年的盛况,我那个时候在上海,只要愿意,每天都有参加不完的路演,无数创业者怀揣梦想,带着他们的Demo或PPT希望找到投资

  成功的也非常多,但那个时候失败率就已经很高了,创业公司生存概率不足5%。

  那个时候觉得95%以上的淘汰率很残酷,放在今天看来,好像也还好,现在创业门槛已经非常高,甚至很难找到一个自己认为很有想象空间的事情,因为好像每个事情都人满为患。

  而且越到后面这个现象会越突出,因为人工智能时代又要来了,本来就僧多粥少,人工智能一定会取代大量岗位。

  这次回老家过年,我就发现无人快递车都已经跑在乡下的路上了,虽说我早就知道这个事,但亲眼所见,还是有点唏嘘。

  如果未来不需要那么多人送快递了,不需要那么多人送外卖了,不需要那么多人开出租车了,你们知道这会减少多少工作岗位吗?

  实现这一点很难吗?要说人形机器人走进千家万花还为时尚早,但是现在L3已经放开了,距离L4真的很远吗?

  我就不制造焦虑说其他行业了,新技术催生的新岗位是有限的,和淘汰的传统岗位相比,一定是不成正比的,否则新技术也就没价值。

  你看粥越来越少,僧减少也就是必然的了,这是不愿意结婚生子的最底层原因,也符合物竞天择适者生存的规律。

  在这种现状的催化下,年轻人逐渐回归到自己身上,去年不是很流行一个词叫“爱你,老己”吗,爱自己成为了年轻人的价值观。

  既然主要是爱自己,当然没空去爱别人,对于年轻人来说,老婆孩子都是别人,我自己都顾不上,哪能顾得上别人,这是和传统观念最大的区别。

  这是客观存在的因素,不是年轻人的问题,但是有一个风气我觉得不是很妥,以前努力干活叫劳动光荣,现在努力干活叫“牛马”。

  认为自己是牛马这个事情,我是经常批评的,这是主观上的自暴自弃,现在的竞争程度确实比以前要大很多,但并不是完全没机会。

  即便是此时此刻,只要是一个正常人,愿意选择一个事情,扎下去做十年,我并不觉得十年后就会没成果,极大概率是会有很大收获的。

  当然前提是要真努力,不是完成任务,或者三天打鱼两天晒网。

  而且我始终觉得不以成败论英雄,也就是不管结果怎么样,你得从思想和行动上都尽全力去做。

  很多人之所以迷茫或者痛苦,根源是着重点弄反了,太注重结果,过程反倒或多或少的注水,如果没有获得及时回馈,就会忽视过程,甚至动摇初心,大概率就会自我怀疑,最后中途放弃。

  这一点年轻人比上一代要差一些,上一代韧性要更强一些,可能因为吃苦更多一些,因为他们毕竟经历了物资短缺的时代。

  当然年轻人也有优秀的,比如昨晚赵心童和希金斯的决赛,赵心童夺冠后采访的时候说,他热爱台球,享受比赛。

  我相信他说的是真话,因为他有这样的心态,所以才拿到这么好的成果。

  现在的年轻人创新能力更强一些,思维更跳跃富有个性,但是也比较极端,要么干脆躺下,要么生活快节奏,感情快节奏,工作快节奏,什么都想快速拿到结果,投资也想短时间高收益。

  你看,从这个角度来说,成功的赛道并不拥挤,因为走的人少。

  条条大路通罗马,既然客观上其他赛道很拥挤,那就换一条不拥挤的嘛。

  任何事情,你把时间拉长去看,真的会不一样,你们都是经历了股市或长或短时间的,你们自己去回顾股市的表现,不就是涨多了就跌,跌多了就涨,没别的了。

  实际上如果真有10年的心态,结果一定用不了那么久,很多事情两三年就会有比较好的收获,就算是股市,也就几年轮回一次。

  凡事尽力而为,结果顺其自然,你会过得很幸福。

 

  我对优秀公司的看法和平时的交易操作计划,放在专栏里面,公司的估值请参考下面这个《A+H股核心资产研究汇总》表。