检验9·30房贷新政：京二手豪宅一周卖出前几月的量

　　北京豪宅似乎是低迷楼市中率先复苏的市场。受房贷新政和购房者预期改变的影响，上半年销量走低、7月开始上扬的北京豪宅市场，继续走出回温行情。

　　亚豪机构统计数据显示，9月北京累计成交公寓豪宅289套，环比8月大涨61%，成交总面积5.1万平方米，环比上涨60%，在成交套数还是成交面积创年内新高的同时，其整体成交均价为66686元/平方米，环比上涨23%，创下有统计数据以来的最高纪录。

　　北京不少房产中介人士接受《第一财经日报》采访时透露，国庆长假后的一周，二手豪宅成交明显增加，“有的门店一周卖出了前几个月的量”。

　　10个购房者有6个选择贷款

　　今年31岁的张佳欢(化名)最近看中了位于北京东三环与东四环之间的万科公园五号一套一居室，总价230万元左右，国庆期间签订合同，准备下周办理过户。在她看来，相比去年5万元/平方米的单价，她现在的价格相当于“抄底”。

　　万科公园五号北边的朝阳公园附近高档住宅林立，如棕榈泉国际公寓、观湖国际等是其中的代表。在该区域从事房地产中介工作的李维(化名)告诉记者，几天前，附近一套总价700万元的两居室经他手顺利成交。但今年年中时，他的中介门店生意惨淡，附近的棕榈泉在卖出一套2200万元的公寓后，就再也没有成交，国庆之后，棕榈泉仅两居室就成交了三套。

　　观湖国际小区附近一中介门店的工作人员也告诉记者，该小区单价在5.5万元/平方米的二手房，目前正以一天一套的速度在交易，售出的多为此前几个月积压的房源。

　　李维对记者透露，目前他所在的中介公司与八大银行合作，包括建设银行、工商银行和较早传出贷款优惠的农业银行，也包括浦发银行等股份制银行，对还清贷款再购买二套房的购房者，目前银行普遍执行首套房贷款政策，即最高可贷款七成，利率多为95折或者9折。

　　“10个人中就有6个人选择贷款，现在利率低了，有一些自己开公司的客户，即便有能力全款购买，也会选择贷款。”在李维看来，这种局面与新的贷款政策不无关系。这些房子主要是10月6~7日到13~14日之间的一周卖出去的，他所在的门店就成交了10余套房源。

　　“阶梯式”回温

　　今年上半年，在北京楼市整体低迷的现实下，豪宅市场显得力不从心。亚豪机构的统计数据显示，今年上半年，北京公寓豪宅产品共成交897套，与去年同期相比大幅下降57%;成交面积为15.9万平方米，同比回落59%;销售金额总计为92亿元，同比减少105亿元。

　　北京今年6月共有63个报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目在售，当月累计仅成交81套，同比下降63%，这是继2月份因季节性和春节假期等客观原因影响导致公寓豪宅月度成交量降至百套以下后，首次因市场因素跌破百套。

　　根据亚豪机构的数据，从7、8月开始，北京5万元/平方米以上的公寓豪宅项目开始回温，8月共售出180套房源，销售总面积达3.16万平方米，成交套数、面积环比分别上涨73%和62%。

　　进入9月后，北京公寓豪宅成交复苏明显。9月北京64个在售报价超过5万元/平方米的公寓豪宅项目中，共有25个项目有成交，累计成交公寓豪宅289套，环比8月大涨61%，成交总面积达5.1万平方米，环比上涨60%。9月，北京公寓豪宅市场无论是成交套数还是成交面积，均创下了今年的新高，其整体成交均价为66686元/平方米，环比上涨23%，创下有统计数据以来的最高纪录。

　　对此，亚豪机构市场总监郭毅分析，从北京公寓豪宅成交特征上看，9月份公寓豪宅市场成交均价的大幅上涨，主要来自于总价1500万~2000万元的改善型豪宅项目成交激增的强力拉升。

　　郭毅称，“十一”前夕，央行对于个人房贷的放松，有效降低了改善型购房者的购房首付门槛及资金成本，有利于提振购房者看待后市的信心，进而促进原本犹豫不决的改善型客群加速出手。她预计，接下来一段时间,北京公寓豪宅市场改善型豪宅的成交还将明显升温，四季度北京公寓豪宅市场的回暖有望。

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杭州楼市挤泡沫：单月均价直降5000元 居全国之首

　　9月杭州楼价环比跌幅居全国之首

　　原因是存量多泡沫大专家：限贷放松仍不可能在短期内使市场发生逆转

　　一 份由中国指数研究院出具的调查数据显示，今年9月，北京、上海、广州等十大城市房价均环比下跌，在这十大城市之中，浙江杭州的房价环比下跌2.16%，跌 幅居十大城市之首。而与这份调查数据同时浮出水面的，是央行出台新的房贷政策，“松绑”了房贷，此举是否能起到“救市”作用，第四季度，杭州的房价走向又 如何?昨天，记者作了调查。

　　9月杭州楼价环比跌幅居全国之首

　　昨天，记者从中国指数研 究院方面获悉，近日该院发布的房地产价格指数显示，北京、上海、广州等十大城市中，2014年9月十大城市住宅均价为18990元/平方米，环比下跌 1.23%，为连续第5个月下跌，跌幅较上月扩大0.7个百分点。其中杭州环比下跌2.16%，跌幅居十大城市首位。杭州楼价真的降得如此“疯狂”吗?昨 天下午，记者向几个降价楼盘了解情况。

　　杭州本地知名房企绿都旗下绿都·四季华庭项目的销售人员向记者透露，在9月份，该楼盘的均价为 1.3万元/平方米，“项目是2011年拿的地，2012年10月首次开盘，目前卖的是尾盘，之前的价格为均价1.7万元/平方米。”也就是说，该楼盘降 价4000元/平方米，跌幅达到了23.5%。不仅如此，记者还从侧面了解到，由于该楼盘已进入清盘阶段，甚至还推出了9800元/平方米的特价房。

　　价 格“一波三折”的还有名门世家楼盘，今年的3月至5月之间，楼盘价格还是相对比较稳定的，成交均价基本保持在3万元/平方米左右，而到了6月份，价格就开 始下行，“6月份均价大约在2.4万元/平方米左右。”销售人员表示，而到9月份，均价就不足2万元/平方米了。按此计算，从开始到目前，该楼盘的价格跌 幅在30%左右。

　　其实，楼盘降价甩卖，在杭州已并不是个别现象，有些区块体现出来的则是集体降价。今年9月，在杭州萧山区，多个新建住宅项目下降幅度超过30%，甚至出现月度成交均价直降5000元/平方米的现象。

　　银行提供7折优惠利率的意愿不强

　　9月30日，央行[微博]、银监会发布通知，对中国房贷政策作出调整，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策，首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。新的房贷政策，引起了市场的高度关注，因为这是房价是否能止跌的关键因素。

　　国庆小长假过后，杭州的各大银行都对新政作出了反应，记者也打听了多家银行的情况。中国银行、杭州银行方面表示，已口头通知开发商相关的执行细则，认贷不认房。工商银行、兴业银行、交通银行表示，细则未出，认贷不认房。农业银行则说，还在等待总行细则，建设银行总行、民生银行总行已下发指导意见，认贷不认房。

　　不过，对于央行所指出的首套房贷利率下限为基准利率的7折，大多银行都达不到这个标准，记者从采访中获悉，杭州的大部分银行首套房贷的首付在3成，而利率却为基准的95折。只有民生银行，首套利率下限已调整为基准的7折。

　　对此，业内人士表示，就目前而言，银行3个月以上理财产品收益率均在5%以上，因此，银行主动提供7折优惠利率的意愿应该不强，特别是股份制商业银行，积极性可能会更低，“比如兴业银行，之前住房信贷规模就已经比较高，所以对新政应该也不会太积极。”

　　存量多泡沫大，使得杭州降价最多

　　为什么杭州会是全国楼价跌幅之最?浙江大学房地产研究中心教授贾生华表示，大致主要有以下几点原因。

　　第一个就是杭州的存量房太多，在供求关系中，供方明显大于求方，这样一来，开发商若不降价销售，老百姓不买账，开发商手中积压的房子会越来越多。

　　贾生华说，近几年来，由于国内外经济大环境的影响，而浙江又以民营企业为主，经济下滑的相对比较多，“在杭州买房的基本都是浙江省内人士，手头钱少了，买房的需求自然而然就少了，这也是不可避免的原因。”

　　根据行政级别来说，杭州属于二线城市，“不过，近十年来，杭州的房价一度接近或到达了一线城市的水平，在这其中，不乏有投资投机商人炒房的因素存在，这也就是通常所说的房产泡沫。”贾生华说，一旦泡沫戳破，房价降得多也就不足为奇了。

　　而对于杭州房价第四季度的走向，贾生华并不看好。

　　贾生华直言，限贷放松对于房地产来说，确实是一个利好的消息，在某种程度上，是一定会刺激需求的，但是，杭州的库存压力重，是一个不争的事实，房价的涨还是跌要看供求关系，此次限贷放松仍不可能在短期内使市场发生逆转。

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