北京二手房市场暖冬来了吗 月度成交量年内首破万套

　　“9·30”新政带来的心理效应，叠加降息及流动性的宽松，让北京的二手房市场在2014年倒数第二个月迎来了成交的 小高潮。昨日部分机构根据北京市住建委的数据统计发现，11月北京二手房成交量有望达到1.1万套，创造年内月度成交量的最高纪录。尽管交易回暖，但由成 交量恢复所带来的议价空间缩小以及利率折扣趋紧，也为未来二手房市场的继续反弹埋下不确定性。

　　挂牌速度不如消化快

　　在经历了数月的冷清后，二手房门店终于迎来久违的热闹。在和平里西街的一家我爱我家门店，只有两位员工驻守门店，其他人都奔赴在带客户看房的路上，由于挂牌量和客户量的猛增，店内的月成交量也告别了不到10套的年内最低点，在过去的一个月创下了近40套的小高峰。

　　受房贷新政以及央行降息等利好刺激因素影响，刚刚过去的11月北京迎来了年度二手房网签量的最高月份。北京市住建委网站显示，截至11月29 日，北京二手房住宅网签已达10863套，比上月同期增长了47.2%;全月二手房网签将近1.1万套，这一数值为本年度以来的最高点，同时也是今年以来 二手住宅网签首次突破万套。

　　“两个月以前买房人是看了又看，现在有的顾客在我们官方网站上看看图片就把房子订了，房源挂牌速度远不如消化的快。”在一些二手房热门区域更是出现了挂牌仅一天便能成交的例子，在西三环北路的一家中介门店，工作人员介绍，二手房成交周期明显缩短。

　　成交门槛提升

　　据多位中介人员介绍，9月底房贷新政刺激了一部分改善型需求的买房人加快了入市的速度，而央行降息的利好也使得一些观望客群因担心错过房价低点而提前出手。但中介人员也介绍：“虽然成交量上去了，但价格还是变化不大。”

　　在价格方面，据伟业我爱我家市场研究院统计，11月通过我爱我家达成的二手住宅交易成交均价为29356元/平方米，比10月同期均价回落 2.1%，比去年同期均价回落4.7%。链家地产的官方网站也显示，打开任何区域的任何页面，多半二手房房源均显示绿色箭头，表明其价格较此前仍有下降。

　　不过，市场回暖让卖方的心态开始发生变化。和平里地区一家品牌中介门店的店长直言，目前业主的议价空间几乎没了，绝大多数房子以挂牌价格成交;其次，业主对于付款方式有了要求，以前可以做贷款的房子改成一次性付款并且不能混合贷款等。另外，还有部分业主直接坐地起价。

　　暖冬判断为时尚早

　　在与二手房买卖双方打交道的一线中介人员看来，二手房市场的回暖与政策利好叠加息息相关。

　　不过，也有声音认为，虽然过去的两个月二手房市场出现明显回温，但后市走势依然不明朗。北京中原地产首席分析师张大伟认为，信贷是影响楼市最大 的因素，而从北京市现行政策看，仅有的利率优惠体现在银行的“认贷不认房”原则，特别是年底很多银行额度用完的情况下，贷款的审批难度和利率折扣审批难度 均会有所提升。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，尽管有着多重利好的影响，但市场需求的实际入市力度和持续程度仍需观察。“就北京二手房市场而言，较高的 价格门槛促使具备较好购买力的改善型人群成为了市场成交主体，而购买能力有限的市场需求则被大量挤出了市场，基于此，未来一段时间在楼市价格不能显著变化 的情况下，政策性利好的刺激效果可能并不及外界预期，市场需求的入市热度或将难以持续。”

阳光城：三季度业绩超预期 全年预增100%～140%

　　2014年10月30日，阳光城集团股份有限公司(000671，下称阳光城)发布2014年第三季度报告及全年业绩预增公告。三季报显示，阳光城2014年三季度多项业绩指标大幅增长，表现优异，远超目前已披露三季报的房企平均水平。

　　根据季报显示，由于企业可结算项目大幅增加，阳光城预计，2014全年归属于上市公司股东的净利润将实现同比增长100%～140%。机构分析，阳光城三季度业绩超出市场预期，为实现全年业绩稳健增长打下坚实基础，给投资者吃下了定心丸。

　　此外，公告还披露，阳光城定向增发事项即将完成，按计划可为公司募集资金26亿元，此举不仅进一步充实公司的稳健财务基础，更吸纳众多强大机构投资者成为战略伙伴，奠定阳光城未来持续成长之路。

　　三季度营收73亿 净利猛增超7成

　　季报显示，阳光城前三季度累计实现营收72.52亿元，同比增长44.23%;归属于上市公司股东净利润累计6.63亿元，同比增长77.58%，远高于行业平均增幅。

　　其中，第三季度业绩增长更加抢眼，多项运营指标翻倍增长。其中，阳光城实现营业收入41.8亿元，比上年同期增长90.36%;归属于上市公司股东的净利润4.8亿元，同比增长106.16%;基本每股收益为0.46元，同比增长100%。

　　同时，营业收入等重要业绩指标也体现了阳光城2014年以来的持续稳健增长。根据阳光城业绩报告统计，2014年前三个季度报告期内营业收入分别为19.78亿元、30.71亿元、72.52亿元;归属于母公司的净利润分别为1.39亿元、1.83亿元、6.63亿元。

　　此前持续的良好销售业绩为这份靓丽的成绩单打下了基石。此外，阳光城半年报即显示，阳光城前期已售未结算收入达到161.51亿元。2013年是阳光城收获颇丰的一年，据CRIC统计，2013年阳光城实现合约销售额220.2亿元，在百强榜上再次跃升，跻身中国房企年度销售榜30强，完成惊艳一跃。

　　今年，阳光城在上海就有阳光城•愉景湾、阳光城•花满墅、阳光天地、阳光城•MODO自由区、阳光城•新界等多个项目同时在售，并取得了预期的销售业绩。值得一提的是，9月，阳光城•愉景湾项目一上市便稳夺上海销售金额、面积、套数“三冠王”，与万科翡翠滨江、绿城•黄埔湾等高品质项目名列上海9月销售金额前三名。

　　持续逆市热销 后续业绩可期

　　2014年以来，受市场调整的影响，整个行业都慢下来，但阳光城却逆势保持了“快而稳”的增长态势。据CRIC统计数据，2014年前三季度，阳光城完成合约销售额156.7亿元，同比增长17.8%，在前三季度房企销售排行榜中位居第29位。

　　销售业绩的提升在此次季报中也得到印证。报告显示，前三季度预收账款余额高达158亿元，比上年年末增长38.17%，原因即是“预售购房款增加所致”。

　　阳光城何以能实现逆市热销?有业内观察人士总结，精准的投资布局和深耕城市的战略在其中贡献巨大。尤其是成功布局以上海为中心的长三角区域，打造出新的增长极，开始为阳光城贡献丰厚、稳定的业绩。

　　2012年，阳光城将集团总部迁至上海后，准确果断地抓住市场调整的机会，一年时间拿下七个地块，均在上海自贸区直接辐射区内，实现精准投资和“逆周期”布局策略。上海自贸区规划正式公告后，上海土地市场迅速升温、地价飙升。分析人士预计，尤其阳光城•愉景湾项目将充分受益于周边配套和迪士尼度假区的建设。愉景湾项目与迪士尼仅4公里之隔，随着上海迪斯尼建成之日越来越临近，愉景湾项目将愈发受益于迪士尼概念，分享其带来的便利交通、繁华商业、顶级酒店等利好。

　　阳光城深耕上海的过程集合了精准投资、精心借势、精确定位、精致产品等一系列精彩演绎。目前阳光城•愉景湾一期已基本售罄，二期即将推出。而位于张江医学园区的另一个项目阳光城•丽景湾也将于10月中下旬面市。同时，上海阳光城•愉景湾、阳光城•新界、阳光城•花满墅等项目均延续着热销态势。据业界机构预测，阳光城今年在上海区域有望实现全年超50亿的销售佳绩。

　　以上海为中心，阳光城迅速将长三角培育成其第二大业绩增长极。阳光城选址杭州主城区华丰板块，打造全国第九座翡丽湾;在苏州，阳光城成功洞察“南拓”将成为苏州核心发展方向，布局尹山湖板块打造阳光天地。

　　在深耕长三角的同时，阳光城大本营的福建区域也持续销售发力。其中，晋江阳光城·九玺首期滨湖别墅10月初开盘受热捧，43分钟热销97套，创下4.07亿销售额的首开奇迹。89套联排43分钟售罄，10栋2000万级的滨湖庄园热销8栋。

　　稳健的销售业绩令人对阳光城2014年乃至2015年的业绩充满期待。在2014业绩预增公告中，阳光城预计，2014年全年归属于上市公司股东的净利润将达到13亿～15.64亿元，同比增长100%～140%。

　　一系列优异表现获得权威机构对其前景认可。阳光城预计，2014年全年基本每股收益(EPS)将从年初的0.64元，增至1.20元～1.44元;而根据近日广发证券研报预测，2014年和2015年，阳光城的EPS分别为1.22、1.83元，维持“买入”评级。

赶集网被指连房产中介都造假 业内称房源造假是潜规则

　　“如果这个网站充斥着假房源，假信息，这个网站还不满足于做平台，要线下、线上通吃，跟客户直接竞争，那么我们还有多少理由跟他合作?”昨天，沪上一家大型中介如此评价搜房，并坦言已经将合作费用减了一半，未来是否合作还在考虑中。

　　作为二手房市场最主要的搜索平台，从上周以来，搜房一直处于舆论的风口浪尖。上周五，北京链家地产宣布，2014年11月1日起全面终止和搜房的合作，原因之一便是搜房网上有大量的重复房源、假房源。

　　与此同时，记者又惊讶地发现，赶集网上一名中介的自我介绍中，使用的竟然是本报记者的照片。难道电商平台之假，已经从“假房源”蔓延到了“假中介”?电商造假伤害的是谁的诚信?二手房业务模式如何去“假”存“真”?

　　记者竟成“房产中介”

　　假房源能够凭借竞争力吸引客户，这个容易理解，可是连中介的照片都是假的，就不可理解了。在二手房挂牌网络平台上，这样的事情真实地发生着。

　　记者在查看赶集网房产电商平台的房源时，惊奇的发现某位中介的大头照使用的竟然是本报一位记者的照片。在这条房源信息里，这位登记信息为上海浦上房地产经纪有限公司的二手房中介，名字叫“曹志辉”，店铺内有6套房源出租，从页面信息来看，曹志辉不但是星级经纪人，还经过身份认证，诚信等级有三颗星。网站号称“价格真实”，“如实描述”，“真实待租”。

　　为什么在这样一个标榜真实的房产电商里，中介的头像竟然是本报记者的照片?

　　当记者以客户的身份联系曹志辉，并询问头像照片是不是他本人时，他表示：“照片上的人是我同事。”当记者再问：“这个照片跟记者同事很像?”曹志辉坦然承认，这个照片确实是网上扒的，因为时间紧，来不及上传照片，临时从网上搞了一张照片顶用。“我很快会改照片的。”曹志辉挂断了电话。

　　赶集网既然对中介进行了身份认证，为什么还有假照片?“我们也很抱歉，在照片和身份证审核时，因为相象度高，所以出现了偏差。”昨天，赶集网公关部相关人士表示，出现这个问题确实不应该，但是对照片网站只能人工识别，容易出现偏差。对于房源信息，赶集网有众多方式进行核实，比如控制房价、对接中介内部系统等。

　　链家因假房源等与搜房分手

　　10月23日下午，链家地产发布一封内部信《重要通知：致全体链家经纪人的一封信》，宣布从2014年11月1日起，北京链家全面终止和搜房的合作。在内部信中，链家将“分手”原因归结于三条：一是通过搜房获取客户的效果越来越差; 二是搜房已经变成一家中介公司，成为竞争对手(搜房已经把部分端口销售团队转为经纪人，并开始在各经纪公司挖人);三是搜房网上有大量的重复房源、假房源。邮件称“终止合作，对链家的的损失充其量为2%”。

　　随后，搜房网董事长莫天全也以内部邮件的形式回应，要“感谢链家、学习链家”，默认将开始线下经纪业务。昨天，搜房高层接受记者采访时也表示，作为房地产大平台提供商，搜房有线下业务并不奇怪，但没有大量的假房源。

　　链家地产与搜房的分手只是一个开始，众多中介响应链家。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，我爱我家将从11月1日起终止与搜房在北京市场租赁业务上的合作。中原地产也称未来可能考虑与搜房等平台终止合作。从股市表现来看，与链家合作的破裂对搜房形成了影响。链家内部信传出第二天，搜房网股价开盘下跌7.02%，当天最大跌幅接近16%。

　　电商从“假房源”吸金

　　房地产电商与中介公司曾经相当亲密，“假房源”一度为双方带来想要的资源。

　　中原地产内部人士透露，在中原与电商合作最好的阶段，其合作费用的一半以上投到了电商，而搜房、安居客两家就占到了八成左右。

　　几乎所有的大型中介公司都与电商有各种合作。在双方的合作中，电商提供网络平台，吸引客户，中介提供房源，支付合作费用。合作模式有打包式的月费，也有点击收费的。在电商市场，搜房是典型的打包模式，根据搜房提供的信息，其提供两个套餐选择，120套餐和60套餐，前者一天允许“刷新”120次，每次刷新后相关房源在列表中就可以被置顶，每天在线房源不超过20套，季度收费810元;60套餐则是刷新60次，在线房源10套，费用513元。安居客是点击收费的典型，如果是300万-500万元的楼盘，一个点击，安居客就能从中介那里收费2元，500万—1000万元的房子，收费是4元，每天40元封顶。依靠收费，电商从中介身上疯狂吸金。今年一季度，搜房盈利增长40%以上。

　　“一直以来，中介和电商都知道平台上有‘假房源’，但是中介认为假房源可以带来客户致电，而电商可以获得更多点击收费，双方心照不宣。”一业内人士表示。

　　房源造假是业内潜规则

　　搜房、安居客、58同城，每个网站都号称有数万的房源，随便打开一个网站输入小区名字，少则几套，多则几百套房源立刻现身。不过，令人惊讶的是，很多房源是虚构的，但要发现假房源很难。中介有的是借口，房子刚刚卖掉、业主没空等等。

　　昨天，记者在搜房网上搜索浦东塘桥地段的二手房，平台跳出的房源是东方城市花园一期的一套三房，网站显示，这套房源信息是一分钟前刚刚更新的，房子也不错，24楼的7楼，小区中心位置，精装修，153平方米，售价580万元。不过，当记者电话联系中介时，中介却表示：“房子刚刚卖掉了。”“为什么一分钟前更新的房源也会卖掉?”面对记者的质疑，这名中介实话实说：“你知道网上的房子大部分都是假的，没有吸引力怎么吸引客户?”说完这通商业理论，中介又开始滔滔不绝地介绍其它房源，“我这里另外有一套楼层差些、装修差些，135平方米的房子，卖580万，你要看吗?”

　　据业内人士透露，不少房屋经纪人发布的房源信息都不真实。“这也是无奈之举，现在网上至少80%都是假房源。”假如一套100平方米的房子真实卖价为100万元，其他竞争对手在网上发布的价格都是90万元或95万元，标真实价格的房源肯定就难以吸引客户来电，因此他们也不得不发布假房源。

　　“只要能够自圆其说，比如说房子已经租或卖出去了。”该人士透露，中介主要利用房源吸引客户，再推荐房源。某网站今年发起的一项二手虚假房源网络调查显示，超过七成网友表示遭遇过假房源。

　　中介自建网站能否去假存真

　　二手房搜索平台“假房源”多，一些购房者就明确表示，不愿意上网寻找房源，更愿意在附近的中介门店找房子。

　　于是，中介自建网站就成为了新的潮流。比如21世纪、中原等均有自己的二手房平台，而链家在结束与搜房的合作后，也高调宣布将发展自己的平台。

　　中原地产相关人士表示，中原能够保证大部分官网上的房源都是真实的，通过后台信息，不但可以进行房东核实，还可以进行抽查，这些是搜房之类第三方平台做不到的。“中介自己的二手房网站虽然看到房源电话打过去也未必每套都有，但是至少标价和当地的实际售价还是一致的，看着不会吃药。不像一些二手房平台，挂牌明显偏低。”一位先后在中介自有平台和第三方平台上搜索过房源的购房者告诉记者。

　　“未来或许会有更多的中介电商平台出现。”昨天，中房信分析师薛建雄表示。

绿地公馆重复收取开户费遭质疑 开发商称合法

　　李先生在泰安绿地公馆购买了一套房子，当时交了暖气和燃气的开户费，对于这部分费用，李先生认为开发商涉嫌重复收费。

　　山东广播电视台生活频道《生活帮》记者了解到，业主当时签订购房合同的时候，又签了一个补充协议，注明天然气和暖气开户费，由这些购房者们依照泰安市行政部门规定的缴费标准缴纳。

　　据了解，2008年，泰安市城市基础设施配套费征收使用管理办法批准实施，办法规定，建设单位或者个人在办理建设项目工程施工许可手续前，到市建设行政主管部门缴纳城市基础设施配套费，未按规定缴纳的，有关部门不得给与办理建设手续。

　　业主们有疑问，按这个规定，开发商在开工之前，必须得缴纳暖气开户费等相关基础设施配套费，那为什么等到2013年6月房子快盖好了，卖给业主的时候才收取呢?

　　对此，泰安绿地公馆开发商一位工作人员表示，这部分钱是开发商是招商引资过来的，“有一部分缓交，有一部分不交。”

　　李先生提供的一份双气缴费收据上，缴费的理由是，代收暖气和燃气的开户费，开发商表示，代收就意味着开发商收取后还要将相关的费用交给政府。

　　为了弄清楚问题原委，业主们电话咨询了泰安市住房和建设委员会。

　　泰安市住房和建设委员会工作人员表示，这一问题主要根据业主跟开发商之间的协议进行。

　　那到底开发商能不能收这个开户费呢?建设主管单位并没有彻底打消小区业主们的疑虑，记者了解到，这个小区大约1700户，这500户是第一批业主。开发商工作人员说，这一批双气的开户费没有纳入成本核算，之后的1200多户，开户费用就加入到了房价中。

　　开发商的工作人员说，去年，他们曾经就这个问题进行过公示，他们所收取的这部分费用合法合理。但却始终没有拿出相应的材料来证明。