阳光城：三季度业绩超预期 全年预增100%～140%

　　2014年10月30日，阳光城集团股份有限公司(000671，下称阳光城)发布2014年第三季度报告及全年业绩预增公告。三季报显示，阳光城2014年三季度多项业绩指标大幅增长，表现优异，远超目前已披露三季报的房企平均水平。

　　根据季报显示，由于企业可结算项目大幅增加，阳光城预计，2014全年归属于上市公司股东的净利润将实现同比增长100%～140%。机构分析，阳光城三季度业绩超出市场预期，为实现全年业绩稳健增长打下坚实基础，给投资者吃下了定心丸。

　　此外，公告还披露，阳光城定向增发事项即将完成，按计划可为公司募集资金26亿元，此举不仅进一步充实公司的稳健财务基础，更吸纳众多强大机构投资者成为战略伙伴，奠定阳光城未来持续成长之路。

　　三季度营收73亿 净利猛增超7成

　　季报显示，阳光城前三季度累计实现营收72.52亿元，同比增长44.23%;归属于上市公司股东净利润累计6.63亿元，同比增长77.58%，远高于行业平均增幅。

　　其中，第三季度业绩增长更加抢眼，多项运营指标翻倍增长。其中，阳光城实现营业收入41.8亿元，比上年同期增长90.36%;归属于上市公司股东的净利润4.8亿元，同比增长106.16%;基本每股收益为0.46元，同比增长100%。

　　同时，营业收入等重要业绩指标也体现了阳光城2014年以来的持续稳健增长。根据阳光城业绩报告统计，2014年前三个季度报告期内营业收入分别为19.78亿元、30.71亿元、72.52亿元;归属于母公司的净利润分别为1.39亿元、1.83亿元、6.63亿元。

　　此前持续的良好销售业绩为这份靓丽的成绩单打下了基石。此外，阳光城半年报即显示，阳光城前期已售未结算收入达到161.51亿元。2013年是阳光城收获颇丰的一年，据CRIC统计，2013年阳光城实现合约销售额220.2亿元，在百强榜上再次跃升，跻身中国房企年度销售榜30强，完成惊艳一跃。

　　今年，阳光城在上海就有阳光城•愉景湾、阳光城•花满墅、阳光天地、阳光城•MODO自由区、阳光城•新界等多个项目同时在售，并取得了预期的销售业绩。值得一提的是，9月，阳光城•愉景湾项目一上市便稳夺上海销售金额、面积、套数“三冠王”，与万科翡翠滨江、绿城•黄埔湾等高品质项目名列上海9月销售金额前三名。

　　持续逆市热销 后续业绩可期

　　2014年以来，受市场调整的影响，整个行业都慢下来，但阳光城却逆势保持了“快而稳”的增长态势。据CRIC统计数据，2014年前三季度，阳光城完成合约销售额156.7亿元，同比增长17.8%，在前三季度房企销售排行榜中位居第29位。

　　销售业绩的提升在此次季报中也得到印证。报告显示，前三季度预收账款余额高达158亿元，比上年年末增长38.17%，原因即是“预售购房款增加所致”。

　　阳光城何以能实现逆市热销?有业内观察人士总结，精准的投资布局和深耕城市的战略在其中贡献巨大。尤其是成功布局以上海为中心的长三角区域，打造出新的增长极，开始为阳光城贡献丰厚、稳定的业绩。

　　2012年，阳光城将集团总部迁至上海后，准确果断地抓住市场调整的机会，一年时间拿下七个地块，均在上海自贸区直接辐射区内，实现精准投资和“逆周期”布局策略。上海自贸区规划正式公告后，上海土地市场迅速升温、地价飙升。分析人士预计，尤其阳光城•愉景湾项目将充分受益于周边配套和迪士尼度假区的建设。愉景湾项目与迪士尼仅4公里之隔，随着上海迪斯尼建成之日越来越临近，愉景湾项目将愈发受益于迪士尼概念，分享其带来的便利交通、繁华商业、顶级酒店等利好。

　　阳光城深耕上海的过程集合了精准投资、精心借势、精确定位、精致产品等一系列精彩演绎。目前阳光城•愉景湾一期已基本售罄，二期即将推出。而位于张江医学园区的另一个项目阳光城•丽景湾也将于10月中下旬面市。同时，上海阳光城•愉景湾、阳光城•新界、阳光城•花满墅等项目均延续着热销态势。据业界机构预测，阳光城今年在上海区域有望实现全年超50亿的销售佳绩。

　　以上海为中心，阳光城迅速将长三角培育成其第二大业绩增长极。阳光城选址杭州主城区华丰板块，打造全国第九座翡丽湾;在苏州，阳光城成功洞察“南拓”将成为苏州核心发展方向，布局尹山湖板块打造阳光天地。

　　在深耕长三角的同时，阳光城大本营的福建区域也持续销售发力。其中，晋江阳光城·九玺首期滨湖别墅10月初开盘受热捧，43分钟热销97套，创下4.07亿销售额的首开奇迹。89套联排43分钟售罄，10栋2000万级的滨湖庄园热销8栋。

　　稳健的销售业绩令人对阳光城2014年乃至2015年的业绩充满期待。在2014业绩预增公告中，阳光城预计，2014年全年归属于上市公司股东的净利润将达到13亿～15.64亿元，同比增长100%～140%。

　　一系列优异表现获得权威机构对其前景认可。阳光城预计，2014年全年基本每股收益(EPS)将从年初的0.64元，增至1.20元～1.44元;而根据近日广发证券研报预测，2014年和2015年，阳光城的EPS分别为1.22、1.83元，维持“买入”评级。

六问冯仑出局：隐退江湖还是投身理想城？

　　导语：17日晚，万通地产公告称，“经公司与控股股东万通投资控股股份有限公司进一步核询获悉，嘉华东方控股(集团)有限公司将受让万通控股的一定比例的股权，从而达到嘉华控股成为万通地产间接控股股东、万通地产实际控制人变更的目的”。预计该转让交易将触发嘉华控股对万通地产的全面要约收购义务。

　　他是一位白手起家的企业家：自1991年开始，领导了万通的企业创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司(2011年已更名为“万通投资控股股份有限公司”)。曾参与创建中国民生银行并出任该行的创业董事。

　　他是一位大师级的领袖：企业界称他为“商界思想家”，地产界称他为“学者型”的开发商。作为房地产行业的创新者和开拓者，他在国内首倡房地产的“美国模式”(即由全能开发商转化为以投资能力见长的专业的地产投资公司)，积极推动行业进步。

　　现年55岁的冯仑是房地产业的风云人物，当过老师、从过政，擅长用通俗语言来解说复杂的事，段子不离口。影响力媲美王石、潘石屹、任志强等人的地产大佬，缘何离开亲手创立了二十多年的万通企业?离开“冯仑式”影响的万通企业未来将走向何方?

　　一、冯仑还控制万通地产吗?

　　根据公告，预计这笔转让交易将触发嘉华控股对万通地产的全面要约收购义务。该等转让交易完成后，万通控股继续为万通地产控股股东。

　　相关资料显示，万通控股为万通地产的第一大股东，持股比例为51.15%。分析万通控股的股权分布情况发现，目前公司持股10%以上的股东共有3家，分别是：天津泰达集团有限公司，持股25.9203%;北京嘉华筑业实业有限公司，持股23.0036%;海南万通御风投资有限公司，持股13.8845%。

　　冯仑当前则通过多家公司间接持股近30%，是万通控股的实际控制人。天津泰达和北京嘉华持股比例则分列二、三位。而冯仑正是通过对万通控股的持股，实现对万通地产的间接控制。

　　公告显示，本次交易将触发嘉华全面要约收购义务，因此双方股权交易后嘉华实业所持万通股份将达到30%红线，换言之冯仑方所持股权将相应减少，不再处于支配地位。

　　二、冯仑为何“弃权”?

　　这是继绿城的宋卫平之后，又一名房地产大佬选择出售自己一手打造的企业。

　　从2001年第一次与万通地产的“前身”先锋股份发生关系，到2007年终于完成万通地产的整体上市，可谓，这家上市公司是冯仑费了九牛二虎之力才得到的。外界揣测，冯仑“弃权”的原因很多，希望由此开启自己地产人生的下半场是其中之一。

　　业内人士称，冯仑的退出可谓一种主动行为，“冯仑从来不需要死守一个上市公司的虚衔。” “卖股份应该理解为是主动地撤退，把整个经营权让新的运营团队来操作。”

　　而在更多人看来，这更是一种无奈。冯仑的减持是一种无奈，万通地产所谓的转型也是一种无奈，毕竟万通地产业绩持续下滑。

　　冯仑与泰达系以及嘉华实业系股东的分歧已经产生。 “一边是一位无心恋战的大佬，一边是一群无法坐视利益受损的股东——冯仑希望稳健，同时多集中资源支持创新业务，寻找未来‘增量’，实现‘理想’。而泰达系以及嘉华实业系等股东希望少花钱，多赚钱，多分钱，希望做大企业规模，提升业绩。

　　在地产圈，冯仑与万科的王石、SOHO的潘石屹齐名，然而“万通的经营水平却似乎与冯仑的‘思想水平’不成比例”。2003年底，万通地产资本金和年度营业收入已双双进入中国房地产企业十强;十年之后，万通依旧在二线房企低位徘徊，而万达、万科已领先成行业龙头。

　　对此，冯仑也有反思。 “2002年后，万通刚刚还完债，我们不想高负债，用高杠杆来撬动市场，结果万通失去了一段发展的好时期。虽然在这个时候万通依然赚钱，但是万通的创新没了。于是慢慢地，安全变成了企业最大的目标。万通开始了‘窒息式死亡’。”

　　冯仑一直给人一种理想化、诗意的人生态度。这种特质，在万通的业务开发和经营中也会体现出来。冯仑著有《野蛮生长》一书，但是万通的经营却显得很中规中矩。业内评价虽然冯仑的一些思维、理念比较超前，但同时期的万科则更务实，更接地气，更能把握市场机会。

　　而万通实业转变为一个投资控股公司，也是冯仑2011年前后忙得最多的事情。“未来，我们主要是以万通控股作为整体万通的代表，来与资本市场和行业进行互动。” 万通控股围绕地产投资打造了两大业务方向：直接投资和基金投资。涉及房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等领域。这种业务转型是冯仑一直以来的“兴趣所在”，似乎当时“已萌退意”。

　　“理想化”的冯仑似乎一早也看出了“理想”与“现实”是“鱼与熊掌不可兼得”。“冯仑总结“万通六君子”散伙一事时曾说，“解决危机的唯一秘密就是牺牲。每次危机都有利益权衡，不敢牺牲就没有胜利;中年男人要保持这种牺牲精神，坚持理想是唯一的心理支撑”。

　　三、嘉华东方控股是家什么公司?

　　据其官网介绍：“嘉华东方控股(集团)公司成立于1996年，是一家以房地产开发为主业，同时在房地产及金融会展服务、国际高端体育赛事承办、矿业投资等多元化领域积极进取的投资控股型企业。公司创业初始即先后开发了先锋商务写字楼、国航大厦等;目前公司正在主导开发亚运新新家园、黑龙江大厦、上庄别墅等项目，同时在香河参与进行了环首都经济圈7平方公里土地的一级开发工作及怀柔红螺湖西区项目的前期开发工作。”

　　此外，嘉华集团还承办了多届体育赛事，并涉足矿产采掘行业。“嘉华集团承办了 2009年“英超亚洲杯”、2009年“意大利超级杯”及2011年 “意大利超级杯”(国际米兰和AC米兰尖峰对决)，并计划继续承办意大利超级杯。通过在内蒙古投资克什克腾旗金星矿业公司，该公司拥有2.16平方公里的采矿权、25.65平方公里探矿权，为公司在未来矿产资源、新能源方面的发展奠定了初步的基础。”

　　这家低调的公司可查询到的信息不多，最近的一个动作为，其位于北京海淀上庄镇的“都海田园山庄”项目开工。嘉华还投资了山东临沂市兰山区西部新城建设项目，总占地面积约为18平方公里。

　　电商发展对金融的带动远不只银行领域。围绕消费者的退货需求，中国保险公司研发了退货运费险等一系列全新险种。2013年“双11”期间，华泰保险一天就卖出超过1亿笔退货运费险，一天保费达到几千万元。

　　四、嘉华实业与万科有什么纠葛?

　　嘉华实业实际控制人王忆会控股的两家公司分列万通地产前身先锋股份的第二和第四大股东，冯仑控股万通地产亦曾“借道”嘉化实业。冯仑与王忆会在资本运作方面的交集总有十年之久。

　　嘉华实业主要参控股企业包括：万通投资控股股份有限公司、克什克腾旗金星矿业有限责任公司、北京嘉华四季国际会展有限公司、北京合力万盛国际体育发展有限公司。

　　这家公司的历史可追溯到2005年。当年1月山东邹平西王实业有限公司、延吉吉辰经济发展有限责任公司与王忆会、郭五一、岳山三名自然人签署《出资人协议》，将嘉华商贸增资并更名北京嘉华筑业实业有限公司。

　　王忆会持有延吉吉辰经济发展有限责任公司57%股权，而延吉吉辰持有47.42%股权是嘉华实业第一大股东，王忆会为嘉华实业实际控制人。而邹平西王和延吉吉辰当年正是万通地产前身--先锋股份的第二和第四股东，嘉华实业持有24.94%先锋股份法人股，为第二大法人股东;第一大股东万通星河实业有限公司持股比例为28.99%，冯仑是该公司实际控制人。

　　及至2006年6月，嘉华实业将持有的2294万法人股中的1065万股，以5644.5万元价格转让给万通星河，万通星河持股比例上升为44.57%，冯仑真正获得了对万通地产的控制权。

　　此后，嘉华实业在2009年两次通过二级市场减持万通地产，股份下降到5%以下。在2009年度万通地产年报里，嘉华实业虽为万通地产第二大股东，但此刻嘉华的持股比例已降为0.93%。

　　九曲十八弯之后，此番，嘉华要卷土重来。

　　五、未来冯仑的职业生涯如何?

　　冯仑未来的职业生涯由此产生了很大的变数。多位业内人士称，其退，是对万通地产经营权的全线让位;其进，可能将投身于“理想城”的建设。不过，离开万通的冯仑，能否通过“立体城市”的建设进行二次创业，书写人生下半场的华彩呢?

　　冯仑淡出传统住宅业务，其目的是为了腾出精力追梦——打造立体城市。他将之誉为“自己人生的下半场”。 2009年底，冯仑出席哥本哈根论坛时如此描绘立体城市的未来：在1平方公里范围内，通过合理的空间和功能布局，不仅可以为超过10万人口提供居住场所，还将为他们提供就业、医疗、文化、教育等综合服务，还能在一些楼层中的农场种种地。

　　冯仑迫切地想知道未来的城市会是一种什么样子，以便顺应时代潮流，但在思考这个问题的时候发现，传统的城市发展模式问题很严重。

　　2009年4月，运作“立体城市”项目的北京万通立体之城投资有限公司宣告成立，冯仑亲自上阵，担任董事长。冯仑重金聘请了国外知名建筑设计师、研究机构提出设计方案。 之后，他与河北廊坊、成都双流、陕西西咸及浙江温州四地地方政府展开选址并洽谈。但迄今为止，万通的立体城市尚未出现完整成功案例，部分地区项目的选址也几经波折。去年10月，廊坊项目传来了夭折的消息。目前，只有位于西安西咸新区的立体城市从签约、拿地到开工均可算作进展顺利。

　　万通成都双流县立体城市项目也一波三折。2011年，万通集团与双流县签订了合作协议，但仅一年后，有关上述项目的消息渐渐沉寂下去。成都市一位房地产业内人士表示，新的领导上台后，立体城市概念已经不再受到重视。

　　业内分析称，地方政府的想法不一定和其想法匹配。地方政府简单地把此类物业当作新城的一个标杆项目，在试点的过程中，缺乏可持续的支持。

　　2011年，也是冯仑卸任万通地产董事长元年。他在公众场合谈及最多的是“立体城市”，甚至将之誉为自己人生的下半场。通过几番辗转腾挪，冯仑以“立体城市”和纽约“中国 中心”布局未来，而对承担主要的住宅开发和商业不动产业务的万通地产兴趣不大。

　　而还有一些人坚定认为，这和宋卫平对绿城建设、绿城发展的说法一样，不过是托词而已。持有相关观点的人认为，真相只有一个：他们都隐退了。

　　六、离开了冯仑的万通地产未来如何?

　　万通地产并不是一家大公司，但是中国房地产行业最受尊敬的品牌公司之一，一直以房地产行业创新者和开拓者的姿态而受到行业尊重，并深深刻着冯氏烙印。“学先进、傍大款 、走正道”，从香港模式转向美国模式，都是万通地产给行业的印象。

　　而重组之后的万通地产定位是否延续，其践行“反周期理论”，提出“低风险，中速度，高回报”的发展策略，是否会发生变化?而且，新董事长的人选江泓毅并没有更多的地产 行业履历。外部层面，未来行业的变化正在到来，更为严峻的问题在于，可能到来的转折不仅与长期人口周期与短期涨跌周期重叠，而且也与宏观经济的转向纠结。万通地产刚发布的中报显示，业绩大幅下降。这些问题都会在不短的时间内围绕并考验着新管理层。

　　嘉华的长项也许是资本能力，为了提振业绩，未来一段时间万通地产会迎来大股东新的资产进入。

绿地公馆重复收取开户费遭质疑 开发商称合法

　　李先生在泰安绿地公馆购买了一套房子，当时交了暖气和燃气的开户费，对于这部分费用，李先生认为开发商涉嫌重复收费。

　　山东广播电视台生活频道《生活帮》记者了解到，业主当时签订购房合同的时候，又签了一个补充协议，注明天然气和暖气开户费，由这些购房者们依照泰安市行政部门规定的缴费标准缴纳。

　　据了解，2008年，泰安市城市基础设施配套费征收使用管理办法批准实施，办法规定，建设单位或者个人在办理建设项目工程施工许可手续前，到市建设行政主管部门缴纳城市基础设施配套费，未按规定缴纳的，有关部门不得给与办理建设手续。

　　业主们有疑问，按这个规定，开发商在开工之前，必须得缴纳暖气开户费等相关基础设施配套费，那为什么等到2013年6月房子快盖好了，卖给业主的时候才收取呢?

　　对此，泰安绿地公馆开发商一位工作人员表示，这部分钱是开发商是招商引资过来的，“有一部分缓交，有一部分不交。”

　　李先生提供的一份双气缴费收据上，缴费的理由是，代收暖气和燃气的开户费，开发商表示，代收就意味着开发商收取后还要将相关的费用交给政府。

　　为了弄清楚问题原委，业主们电话咨询了泰安市住房和建设委员会。

　　泰安市住房和建设委员会工作人员表示，这一问题主要根据业主跟开发商之间的协议进行。

　　那到底开发商能不能收这个开户费呢?建设主管单位并没有彻底打消小区业主们的疑虑，记者了解到，这个小区大约1700户，这500户是第一批业主。开发商工作人员说，这一批双气的开户费没有纳入成本核算，之后的1200多户，开户费用就加入到了房价中。

　　开发商的工作人员说，去年，他们曾经就这个问题进行过公示，他们所收取的这部分费用合法合理。但却始终没有拿出相应的材料来证明。

监管层明确房地产供大于求 或调二手房交易税救市

　　房地产调控政策的松绑或有后招。中国证券报记者从权威人士处获悉，针对完善二手房交易营业税有关政策，有关部门正在各大城市和机构之间展开调研，听取各方意见并评估该税种的价值，在充分论证的基础上，未来有可能对其进行调整。

　　2011年之前，我国二手房交易免征营业税的期限为两年。但随着房地产市场过热现象明显，投机投资需求旺盛，2011年初，国务院出台“新国八条”规定，未满五年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。该政策也沿用至今。

　　按照这一规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税，税率为房屋评估总额的5%;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　业内人士分析，在很长一段时间内，该政策对于遏制房地产市场非理性膨胀、抑制投机投资需求起到了明显的作用。但如今房地产市场交易相对冷淡，业内人士建议，为刺激市场交易，二手房交易营业税的免征期限应调整至2年。中国证券报记者获悉，在有关智囊机构向监管层提交的调研报告中，便包含了上述建议。

　　分析人士指出，若按照上述方案调整，将使得不少存量房释放到市场中，并在很大程度上刺激二手房交易。

　　经过多轮调研，监管层对当前房地产市场做出“供大于求”的判断。国庆节前夕，央行[微博]、银监会联合发文，调整首套房认定方式。住建部、财政部、央行近日联合发文，降低住房公积金申请门槛。业内人士指出，上述调整的目的在于刺激市场交易。在限购逐步放开、限贷政策大为放松的基础上，下一步税收政策也将更趋完善。

　　中国证券报记者获悉，在房地产交易税收环节，除营业税外，未来如果市场需要，不排除有更多调整，以降低交易成本，促进市场成交。