一线城市地产优化政策看点多、成色足

　　原标题：南财论道丨一线城市地产优化政策看点多、成色足

　　李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

　　近期，为贯彻落实4月30日中央政治局会议提出的“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，一线城市纷纷出台房地产优化政策，先是4月30日北京出台限购人群“外围增购一套”的政策，5月6日深圳提出鼓励非户籍、企业、多子女家庭外围购房的政策;紧接着，5月27日和28日，上海和广州出台了新一轮的楼市政策。

　　5月27日，楼市限购政策最严格，也最为稳健的城市之一上海，出台了一揽子的楼市纾困政策。其中最大的看点之一，就是充分释放非户籍人群、人才群体购房的需求。比如，非户籍居民购房社保连续缴纳年限从5年降至3年，非户籍单身人士购房区域扩大至外环内二手住房;非户籍人才购房社保连续缴纳年限从3年降至2年，可购区域从产业片区扩大到上海全域。

　　另一个看点，就是充分降低贷款买房的门槛和成本，首套房贷款首付比例从30%降至20%，第二套住房贷款首付比例从主城50%、外围六区和临港40%，分别降至35%和30%;首套房贷利率下限从LPR-10个基点降至LPR-45个基点，最低可至3.50%;二套房贷利率下限从主城LPR+30个基点、其他区域LPR+20个基点，分别降至LPR-5个基点和LPR-25个基点。

　　2023年12月14日，上海开启政策优化之路，其时首套房贷利率为LPR+35BP，这次降到LPR-45个基点后，不足半年时间降幅达80个基点，加上首付比例明显降低、社保缴纳年限降低、可购房区域扩大，形成明显的“降门槛、降成本”效应，最利好的就是限购松绑释放出的非户籍和人才群体，这也契合了上海外来常住人口超千万、刚性需求旺盛的特征。

　　值得注意的是，今年1月，上海提出非户籍单身在外环外可购置一套住房，5月27日又放开非户籍单身在外环内买二手房的限制。可见，鼓励非户籍单身人士购买中心区二手房的政策特征明显。上海贝壳统计，上海近17万套二手房挂牌中，51.5%为楼龄超过20年的房子，其中80%为小户型，外环内占全市的70%以上。这些房子交易周期长、交易价格比平均挂牌价格折价明显。

　　因此，此次上海放开非户籍单身人群外环内买二手房的限制，目的是将中心区单价低、总价也低，并具有交通优势、就业集聚优势、生活气息浓厚的二手房供应与非户籍单身的刚需结合起来，且这类房源也契合非户籍单身的需求。同时，也达到去化中心区二手房源挂牌的目的，并让“买一卖一”的置换需求循环起来。这与上海此次新政中的另外两条政策一脉相承。

　　一是松绑企业购房限制，鼓励企业购买2000年前竣工、建筑面积70平方米以下的二手房用于职工租住;二是对个人“卖中心区旧房、买外围新房”提供补贴。即一年内出售外环内2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下唯一住房，购买外环外新房的居民家庭，可向购入新房所在区房地产交易中心申请补贴。此举也是为了将二手住房和新房交易联动起来。

　　可见，上海此次新政疏通供需两端、促进良性循环的特征明显。非户籍人群购房潜力大(推迟结婚或单身现象普遍)，但他们对房价、通勤、成本敏感。限购调整释放出的需求疏导至中心区的二手房市场，带动存量房消化和业主改善型需求，也驱动外围新房去化。这也是近期一线城市政策纾困的共性：将潜在的非户籍购房需求与中心区二手房或外围新房去化、产业和人口疏导结合。

　　此次上海非户籍人才购房纾困力度也较大，不仅社保连续缴纳年限降至2年，且可在全域购房，加上临港新片区人才购房只要1年社保的政策，这些将极大地提振上海对人才的吸引力，对周边城市吸引和留住人才有一定冲击，预计其他城市后续还会加大引才的力度。另外，公积金贷款扶持力度加大，家庭首套住房公积金贷款最高额度从120万提至160万，多孩家庭提至192万，二套房额度从100万提至130万。重点支持首套住房，特别是发挥低利率优势，扶持多子女家庭。

　　继1月27日放开120平方米以上住房限购后，28日傍晚，广州也出台了楼市新政，包括非户籍人群购房社保缴纳年限从2年调整为6个月，并享受户籍家庭购房待遇;执行5月17日国家对于首套房、二套房最低15%和25%的最低首付，以及按揭贷款利率不设下限的政策;优化贷款买房提取公积金流程，并可用公积金支付首付款，取消现售、支持“以旧换新”等。

　　当然，也包含优化供给方面的内容，比如科学编制住房规划计划，优化土地供应，优先确保住房保障供地，调整中小套型住房面积标准和比例要求等。总的来看，包括上海在内，近期一线城市楼市政策全面调整，通过“降门槛、降成本”效应，加上前期房价充分调整，重点扶持非户籍居民、单身人士，促进二手房和新房循环、刚需和改善循环，有效去化库存。

润和软件与蚂蚁数科达成战略合作

　　新浪科技讯 4月19日上午消息，江苏润和软件(22.150, 0.10, 0.45%)股份有限公司旗下公司及江苏润开鸿数字科技有限公司(简称：润开鸿)宣布与蚂蚁数科签署战略合作仪式，并发布基于鸿蒙的mPaaS移动应用开发产品。根据协议，双方将打造多元化的创新应用场景解决方案，并重点推动金融等垂直行业基于多端适配鸿蒙的应用开发项目及生态建设。

可穿戴设备 + AI，三星描绘未来健康新图景

　　IT之家 4 月 25 日消息，三星计划在今年夏季发布新款可穿戴设备，其中人工智能 (AI) 可能将在塑造未来 Galaxy 可穿戴设备用户体验方面发挥重要作用。

　　三星 MX 业务部门的数字健康团队高级副总裁兼负责人 Dr. Hon Pak 最近与三星健康咨询委员会成员进行了座谈，讨论了人工智能、可穿戴设备以及这些组件如何改善医疗保健的未来。

　　今年春季早些时候在首尔三星医疗中心举行的一次会议上，几位三星健康咨询委员会成员分享了他们对两个主要话题的看法：

　　当技术与生成式人工智能结合时，它在健康领域将发挥什么作用?

　　三星可以在不断发展的健康领域扮演什么角色?

　　三星医疗中心三星人工智能研究中心主任 Professor Myung Jin Chung 解释说，可穿戴设备收集的生活日志数据可以帮助医疗保健和更好地了解患者的健康史。他认为，未来的人工智能将从佩戴者的日常生活习惯中提取这些见解，并提供对其健康更深入的了解。

　　心脏病学家 Dr. Michael Blum 分享道，连续监测可以成为早期发现和预测潜在疾病的重要工具。高血压和房颤是“高风险和高影响”的问题，可以通过低强度干预进行管理。Blum 博士表示，智能手表可以帮助医生更好地了解可能导致这些疾病的潜在问题，人工智能可以“将数据转化为可消费的见解和可操作的智慧”。

　　米尔斯半岛医疗中心糖尿病研究所所长 Dr. David Klonoff 表示，葡萄糖监测已成为糖尿病管理以及希望追求更健康生活方式的非糖尿病患者更普遍的应用。葡萄糖监测与睡眠数据、血压和活动数据等其他健康指标结合使用时，可以成为一个强大的工具。可穿戴设备和人工智能可以提供“对代谢健康的更细致理解，并为改善整体健康和健身提供机会”。

　　IT之家注意到，在三星对健康领域的贡献方面，医生和教授似乎都持相同的愿景，即三星的技术，包括可穿戴设备和人工智能，可以帮助鼓励人们改变行为。它们可以帮助用户更好地理解改变某些习惯或生活方式选择的好处，以及如何通过逐步改变行为来实现改善。

　　此外，Myung 教授解释说，尽管改变行为可能很困难，但在家人朋友的支持下会更容易实现。考虑到这一点，Myung 教授表示三星可以通过开发工具，让可穿戴设备用户创建包含家人和朋友的关怀圈，从而为健康领域作出贡献。

储藏室放不下了，欧美博物馆为搬迁藏品头疼

　　欧美大型博物馆正在面临一个严重问题：藏品囤积量过大。 据英国《经济学人》报道，欧洲最大的自然史博物馆——伦敦自然史博物馆当前藏品多达8000万件，只有4万件面向公众展出。也就是说，该博物馆只能展出其0.05%的藏品，大多数都被存放在阴暗拥挤的储藏室里。该博物馆的科学藏品负责人克莱尔·瓦伦丁向媒体表示，目前博物馆的储藏室已经容纳不下这些库存藏品了。

　　伦敦自然史博物馆并不是唯一遇到囤积问题的博物馆。据了解，著名的大英博物馆只能展出1%的藏品，而美国华盛顿特区的史密森尼国家历史博物馆只能展出0.007%的展品。美媒《联邦人报》称，在过去一个多世纪的时间里，欧美博物馆的管理者们都认为，藏品数量比博物馆展出藏品的能力更重要。结果就是现在的博物馆已经变成了庞然大物，他们甚至无法将藏品中的一小部分展示给公众。

　　英国英格兰伦敦，大英博物馆。

　　博物馆囤积藏品过量会带来不少问题，比如藏品的统计与管理效率降低。很多名声在外的博物馆，其藏品目录都已经严重过时和缺失。以伦敦自然史博物馆为例，其藏品保护和研究人员正在减少，以现有的员工数量，需要172年的时间才能将该博物馆的全部藏品编入目录。在英国另一家博物馆，工作人员有一半时间都花在检查藏品是否被蛀虫损坏。

　　博物馆的藏品如果长期无人清点，很容易被盗，因为没人能发现藏品丢失。去年就有报道称，大英博物馆的一位馆长偷了该博物馆将近2000件藏品，还在网上出售了一些。其他博物馆也有多次展品丢失事件，比如威尔士国家博物馆共丢失了2000多件藏品，而伦敦的战争博物馆丢失了500多件藏品。

　　造成欧美博物馆藏品囤积的原因有很多，欧洲和美国情况也不尽相同。大多数欧洲博物馆的藏品来自于几百年前的封建王朝统治者，被后来的政府收集并向公众展出。除此之外，也有很多私人捐赠。富豪很喜欢向博物馆捐赠私人藏品，有些人是为了提升威望，也有些人是为了避税。欧洲多国还制定了一些鼓励私人向博物馆捐赠的法律法规，博物馆自身也会收购很多藏品。美国的博物馆则主要通过公共和私人捐赠获取藏品。美国在工业革命后积累了大量财富，因此快速获取了大量藏品。例如，美国纽约大都会艺术博物馆在1872年只有140件藏品，如今已达到200万件。

　　如何应对藏品囤积问题？目前伦敦自然史博物馆的解决方案是“搬家”。据报道，该博物馆正在开展“世界上规模最大的藏品搬迁”，他们会运送2800万件藏品到英国雷丁镇，该镇距离伦敦约60公里。这些展品会被运至泰晤士河谷科学园，它位于雷丁镇的雷丁大学校园内。据透露，搬运完这些展品预计需要7年时间。大英博物馆、英国皇家植物园和麻省理工学院博物馆等也在通过搬迁部分藏品来缓解囤积问题。

　　搬迁藏品不是一件容易的工作，光是运送陶器瓦罐或者老照片就已经非常费事，更别提运送一些动物标本了。以伦敦自然史博物馆为例，运送熊、长颈鹿和狮子等动物标本，需要用玻璃纤维做的模具罩住它们以保护皮毛，另外还需要定制的木制箱子运输。在到达新展馆后，这些标本还需被冷冻3天，然后再转送至全新的消毒后的房间。

　　出于成本问题和研究考虑，此前有不少自然史专家强烈反对伦敦自然史博物馆的藏品搬迁计划。有专家写信给《泰晤士报》称，虽然任何大学都能开展生物学研究，但伦敦自然史博物馆能够在该领域遥遥领先，得益于其完整统一的展品收藏和专家团队，因此不能将其一分为二。专家也质疑称，为什么不能在伦敦找一处地方搬迁，而非要搬到首都以外的地区？伦敦自然史博物馆的员工弗雷德·纳格斯称，“我的看法是，博物馆认为这些展品和研究人员占据了伦敦的黄金位置，应该被搬走。”

　　博物馆搬家是个头疼事，但是也可能让被“雪藏已久”的藏品得以“重见天日”。比如在上世纪90年代，美国纽约大都会艺术博物馆就承认，他们的伊斯兰艺术分馆馆长竟然从未见过该博物馆的波斯地毯，因为这些毯子常年被丢在一个储藏室的角落里。